Как выигрывать торги по банкротству и приобретать имущество за копейки?

Покупка автомобилей на торгах по банкротству. Есть ли смысл? — AlexGSG на DRIVE2

Подписчики попросили написать пост по поводу покупки авто на торгах по банкротству.
Эта тема действительно многих интересует, так как много ходит баек про то, что можно, якобы, за копейки купить хороший транспорт. Конечно это не так.

В начале поста резюме:
Не вижу смысла покупать авто на торгах по банкротству для перепродажи.

Дисконт 5-10 % к рынку компенсируется возможными проблемами с получением имущества, его некомплектом и состоянием, которое практически всегда хуже чем в среднем по рынку.

Имеет смысл покупка только для себя, собственной эксплуатации. При этом вы должны быть как минимум «в теме», так как желающих купить хорошую машину будет много.

Мой опыт участия в торгах с 2015 года.
Участие в торгах более 300 раз, победитель в торгах более 200 раз. В основном специализируюсь на промышленном оборудовании, металлообрабатывающих станках, компрессорах поршневых и винтовых — www.avito.ru/stanki-discount кому интересно загляните на магаз на авито.

Машины я покупал 3 раза — первый раз Nissan Juke 2013 года 190 лс полный привод, максимальная комплектация . Цена на торгах — 620 тр + примерно 70 тр ТО и замена требуемых деталей . Итого — 690 тр примерно по рынку цена. Машиной доволен, сейчас ездит жена. Сейчас купил Volvo S60 2012 года 2.

0 турбо 180 лс, по кузову мелкие проблемы, машина стоит уже выше рынка, с учетом восстановления(то есть попадос) и Mercedes-benz ML6.3 AMG 2010 года — это такая мечта о быстрой тачке реализуется.Пока цена чуть ниже рынка. За ходом восстановления можете следить, пишу об этих машинах на Драйве.

Риски покупки на торгах по банкротству:1.Если на машину положил глаз конкурсный управляющий или аффилированные лица, вы можете машину не получить, даже если будете признаны победителем. Например, вам просто не нужна будет машина без мотора или коробки.2.Принимать решение придется с минимумом информации.

Это может быть отчет оценщика, и несколько фото, иногда ужасного качества. Авто ликвидный актив, если он хороший и к нему имеется интерес со стороны близких к конкурсному, кредиторам или должнику вам могут затруднять получение инфы о машине, чтобы вы не могли создать о ней хорошее впечатление и предложить цену выше.3.

Часто хорошие варианты всплывают в регионах, ездить смотреть каждый авто не вариант, так как шансы на покупку в этом сегменте 1/5-10, вы можете 10 раз съездить на осмотр и ни разу не купить авто. Я не езжу на осмотр до завершения торгов и признания победителем в торгах, если только не по случаю или в Москве иногда.4.

Вообще торговля по банкротам это управление рисками, готовность потерять в одном, чтобы приобрести в другом. Это довольно сложно для понимания, так как обычно люди редко сталкиваются с этим в жизни.

Для примера, мне несколько раз за карьеру в этой области приходилось терять крупные суммы, из за противоправных действий других лиц или по собственной неосмотрительности. Если моральной и психологической готовности к этому нет, покупка на торгах может обернуться очень большим стрессом.

И авто это точно не то направление, в которое стоит заходить для начала, мое мнение.5.Часто машины разукомплектованы, с воровством имущества сталкиваюсь в 3 случаях из 4. В основном «по мелочи», но могут и двигло с коробасом скрутить, если плохо налажена охрана имущества.

6.В 80% случаев авто под арестом, и нужно дожать у приставов снятие ареста. Если по многих регионах аресты, это вообще попадос, я бы не брался за такую машину, так как практически всегда к приставу надо ехать лично «на полон».

Плюсы покупки на торгах:1.Все-таки дисконт к рынку от 5 до 25-30% в отдельных случаях возможен, особенно если авто далеко от Москвы и старое до 2010 гв, по ним интерес меньше.2.

Реальный пробег, если авто на ходу, заводится, вероятно пробег реальный, интереса ни у кого скручивать нет, если только один хозяин был и его не скрутили ранее.

Лучше покупать у юрлиц, обычно лучше организована обслуга и юридически меньше нюансов.

3.Из плюсов Все … больше не смог ничего придумать, поэтому смысла в коммерческой покупке не вижу.

В приложении фотки нескольких машин с осмотров и оборудования.

Полный размер

Мерс Е класс 2012 года пробег 60ткм ушел за 1,1 млн

Полный размер

Ленд Ровер 2013 года пробег 250 ткм, пока не выставлен на торги

Полный размер

Ауди А6 2013 гв, пробег 35ткм начальная цена 800тр, думаю уйдет за 1,1-1,2млн

Полный размер

Мерс GL AMG 6.3 2013 гв пробег около 40 ткм. Начальная цена 2,5 млн, думаю уйдет за 3 — 3,5 хорошая машина.

Полный размер

Мерс МЛ AMG 2010 купил за 1,2 млн пробег 98 ткм

Полный размер

Вольво с60 2012 купил за 650 тр пробег 68 ткм

По покупке оборудования сюда
Если нужна помощь в работе с банкротами, купить имущество, взаимодействовать с конкурсным управляющим, многих знаю лично, снятие ареста, консультации. Также помогу в сложных ситуациях при покупке имущества банкротов, — не отдают имущество, похищено имущество, пишите, есть большой позитивный опыт правового воздействия на злоумышленников.

Полный размер

Вывоз токарных сверлильных и фрезерных станков из Татарстана в Москву

Полный размер

Большой компрессор Atlas Copco GA 200 поставка клиенту

Полный размер

Транспортировка токарного станка 1М63

Полный размер

Компрессор винтовой Atlas Copco GA90

Транспортировка компрессора винтового Атлас Копко 30 квт

Атлас Копко GA 30+ на складе

Станки и тельферы, отправка из Башкирии в Москву

Источник: https://www.drive2.ru/b/482721339795308842/

Как купить недвижимость на торгах по банкротству: 9 шагов к выгодной сделке — Академия торгов по банкротству

Как купить недвижимость на торгах по банкротству: 9 шагов к выгодной сделке

При покупке квадратных метров на вторичном рынке редко удается выторговать 10% скидку, а на аукционе дома, квартиры и офисы могут стоить и на 20-50% дешевле! Читайте статью и узнайте, как купить недвижимость на торгах.

Содержание:

Что потребуется для покупки недвижимости на торгах по банкротству

Недвижимость – самый заманчивый инвестиционный инструмент. Поэтому большинство участников торгов покупают в разы дешевле среднерыночной цены квартиры, дома, нежилые или складские помещения именно для получения прибыли.

В отличие от классического аукциона, в ходе которого участники повышают цену на объект, имущество банкротов на определенном периоде торгов падает в цене.

Схема покупки недвижимости на аукционе по банкротству простая.

Вы проходите процедуру регистрации и допуска к торгам на электронной площадке.

Находите объект недвижимости по подходящей цене и параметрам (а лучше иметь несколько интересных вариантов на выбор).

Делаете свою ставку – назначаете цену покупки недвижимости на аукционе по банкротству в пределах своего бюджета.

Ожидаете завершения торгов и узнаете результат.

А теперь давайте детально разберем каждый шаг.

Подробная инструкция: как купить недвижимость на торгах

1. Получаем электронно-цифровую подпись. Это обязательное условие для допуска к торгам. Обычно ключ ЭЦП представляет собой флешку со специальным пакетом данных, который идентифицирует вашу личность на площадке торгов.

ЭЦП выдают только уполномоченные организации – центры выдачи, такие как «Такском» или «Тензор». Учтите, что разные площадки могут работать с разными ЭЦП. До получения ключа убедитесь в том, что он работает на нужных вам сайтах, чтобы потом вам не пришлось оформлять еще одну ЭЦП.

2.

Регистрируемся на электронной площадке.

Если вы планируете регулярно участвовать в торгах, то я рекомендую вам заранее зарегистрироваться сразу на всех площадках, чтобы сэкономить время. В дальнейшем вы просто будете работать на той площадке, на которой проходят торги с интересующим вас лотом.

Если вы понятия не имеете, что такое ЭТП, либо хотите расширить свои знания, то посмотрите моё видео на данную тему:

Электронная торговая площадка для торгов по банкротству

3. Проверяем работоспособность электронной подписи.

Чтобы получить личный кабинет на определённой ЭТП, вам нужно пройти аккредитацию – загрузить копии документов согласно требованию площадки и подписать их своей ЭЦП.

Процесс аккредитации может занять 3-5 дней.

4. Определяем бюджет для покупки лота. Для этого вам нужно знать, по какой цене продаются объекты недвижимости на открытом рынке. Таким образом вы поймете, выше какой цены не стоит подавать заявку.

5. Выбираем подходящий лот.

Искать конкретные торги или банкрота удобнее на отдельных площадках, для серфинга больше подходят сайты-агрегаторы. Не пугайтесь опции платной подписки на агрегаторах — для начала используйте пробный период или возьмите минимальный тариф, чтобы предварительно оценить ресурс.

6. Находим и анализируем информацию.

Почитайте описание объекта, посмотрите документацию. Еще раз уточните среднерыночную стоимость подобной недвижимости с учетом собранных данных о ее состоянии, особенностях и инфраструктуре района, чтобы установить для себя границы в цене.

7. Осматриваем лот своими глазами.

Обязательно поезжайте на объект, если у вас есть такая возможность. Вы увидите его скрытые преимущества и недостатки, а также можете узнать много инсайдерской информации на месте, пообщавшись с соседями или охранниками.

8. Подаем заявку на подходящем периоде торгов.

Дождитесь момента, когда цена на лот будет подходящей для вас, подайте свою заявку на участие, а также перечислите задаток (обычно 5-10% от стоимости лота).

9. Ожидаем итогов аукциона.

Если вас объявят победителем, то вы перечисляете оставшуюся сумму за имущество, подписываете договор с организатором торгов и становитесь собственником недвижимости.

О том, как правильно рассчитать цену и обойти конкурентов, чтобы выиграть на торгах ликвидный объект недвижимости для себя или на деньги инвестора, вы узнаете на бесплатном мастер-классе, на котором мы разберем формулу Доктора Ватсона для покупки объектов даже без собственных вложений.

Читайте также:  Заработок на аренде автомобилей: 4 кейса для успешного бизнеса

Если вы не можете понять, как в ходе аукциона цена может снижаться, а не подниматься, давайте рассмотрим подробнее, как проходят торги недвижимости.

Этапы проведения торгов

Выделяют три основных этапа проведения аукциона. 1. Сначала принимаются заявки на повышение цены лота. Размер шага фиксирован и установлен заранее.

На данном этапе также главное помнить о небольшом ограничении — делать следующую ставку можно только через 30 минут после предыдущей. Если никто из участников не подал заявку, начинается следующий этап торгов. 2.

Лот переходит на второй этап торгов по цене на 10% дешевле, чем в начале первого этапа. Конечно, данный этап чуть более привлекателен, но надеяться на большую выгоду по-прежнему не стоит. 3. Именно этап публичных торгов позволяет приобрести ликвидные лоты по смешной цене.

Через заранее определённые промежутки времени цена поэтапно падает даже до отметки в 5% от рыночной стоимости.

В этом видео я детально объясняю, как именно проходят все три этапа:

Электронные торги. Стадии продажи имущества должников

Как купить недвижимость на торгах: ищем лоты

Вы можете выбрать максимально удобный для себя источник поиска информации об объектах.

Единый федеральный реестр

Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» обязывает всех представителей бизнеса публиковать новости о важных событиях в своей деятельности на сайте fedresurs.ru.

Когда организация банкротится или ликвидируется, конкурсный управляющий сообщает об этом и публикует список выставленного на торги имущества, среди которого часто оказываются различные помещения и квартиры, принадлежавшие компании.

Газета «Коммерсантъ»

Это единственное издание, которое на законных основаниях публикует информацию по теме несостоятельности:

  • в печатном виде – только в выпуске, который выходит по субботам;
  • в электронном виде – в специальном разделе сайта «Сведения о банкротстве» по адресу https://bankruptcy.kommersant.ru/

Сайты-агрегаторы На одном таком ресурсе вы можете посмотреть всю актуальную информацию о торгах с сотен площадок. А с помощью интуитивно понятного поиска вы сможете найти лот по любым параметрам. По такому принципу работают сайты Probankrot.ru, Tbankrot.ru, Bankrot-spy.ru. Эти и другие агрегаторы я разобрал в детальном обзоре:

Статья: «Гид по агрегаторам торговых площадок: где искать ликвидные лоты?»

Эти источники только предоставляют информацию о торгах, а принять участие в аукционе вы сможете только на сайте самих торговых площадок.

Электронные площадки

Более 100 площадок специализируются на полной организации и проведении торгов. Среди них: «Сбербанк-АСТ», B2B-Center, «Российский аукционный дом», «Центр Реализации» «Фабрикант» и другие.

Найти всю необходимую информацию о лотах и купить недвижимость на торгах по банкротству вы можете непосредственно на таких ресурсах.

Посмотрите моё видео, чтобы углубиться в принцип работы электронных торговых площадок, а также узнать некоторые нюансы по данной теме:

Электронные торговые площадки

Виды недвижимости на аукционе по банкротству

На аукционе банкротов продаются не только квартиры, дома или нежилые помещения.

Вот приблизительный перечень недвижимого имущества банкротов, которое распродается в ходе банкротства:

  • жилые объекты: квартиры, дома, коттеджи, дачи;
  • коммерческая недвижимость: офисные здания, банки, магазины, гостиницы;
  • имущество для сельскохозяйственных задач: земельные участки, фермы;
  • производственные помещения: цеха, склады, ангары, фабрики;
  • объекты специального назначения: аптеки, детские сады, школы.

Разнообразие предложений открывает большой простор для действий инвесторов, которые могут реализовать различные стратегии.

К примеру, студент Академии Олег Сертаков купил неприметное здание в поселке и через 4 месяца перепродал его, получив 450 000₽ прибыли!

Как наш ученик купил неприметное здание, которое принесло ему 450 000₽ прибыли!

Особенно сильно опускается цена на недвижимость в залоге или под арестом. Как правило, это квартиры физических лиц или организаций, купленные в ипотеку или заложенные в банке для получения кредита.

Из-за того, что многие участники торгов не знакомы с механизмами снятия залога и правилами анализа лота перед покупкой, подобные объекты можно приобрести со скидкой даже 50% от рыночной стоимости.

Только после покупки нужно будет провести ряд мероприятий для снятия обременений.

5 общих советов по покупке недвижимости

  1. Отдавайте предпочтение тем объектам, которые у вас получится осмотреть лично. Лучше всего покупать объект, который находится в вашем регионе, чтобы вы смогли увидеть, в каком он состоянии.
  2. Проверьте правоустанавливающие документы, чтобы исключить проблемы при оформлении.

    В частности, удостоверьтесь в том, что недвижимость не разделена на доли, которые принадлежат разным собственникам, а в квартире не прописаны малолетние дети.

  3. Узнайте, нет ли у предыдущего хозяина задолженности за коммунальные услуги.

  4. Лучше избегать объектов с устаревшими договорами аренды, с этим может быть много проблем.
  5. Не стоит связываться с покупкой объектов недвижимости специального назначения, таких как: тепловые пункты, электрические подстанции, участки дорог, газопроводов.

    Скорее всего, вы не сможете провести с ними никакие операции и только наживете себе лишних проблем.

В заключение

Сделки с недвижимостью никогда не отличались простотой. Однако подумайте о том, что, разобравшись в том, как купить недвижимость на торгах по банкротству, вы можете:

  • приобрести себе квартиру или дом, навсегда забыв об арендной плате;
  • построить свой бизнес, выиграв на торгах нежилое помещение;
  • обеспечить себе постоянный пассивный доход, сдавая в аренду помещение под магазин или другое строение.

Опираясь на знания, полученные на практике, на наших мастер-классах эксперты Академии посоветуют вам, как обойти подводные камни при покупке недвижимости и других объектов. Среди прочего, вы узнаете, как участвовать в торгах на деньги инвестора и не тратить ни копейки своих денег!

Источник: http://torgi-blog.com/kak-kupit-nedvizhimost-na-torgah-po-bankrotstvu-9-shagov-k-vygodnoj-sdelke/

Как проходят аукционы

Источник: http://sovetnik36.ru/kak-prohodyat-auktsiony-na-nedvizhimost/

Аукционы по банкротству – порядок и стадии продажи имущества в ходе торгов

Последние несколько лет были признаны экспертами в области экономики кризисными. В подобные года случаи банкротства стремительно увеличиваются. Чтобы часть накопившихся долгов была списана, каждый субъект, потерпевший банкротство, может воспользоваться предложенными государством механизмами, одним из которых являются торги по банкротству.

Оглавление: 1. Что такое торги по банкротству, какое имущество может быть продано 2. Что можно приобрести на торгах по банкротству 3. Процедура становления участником торгов по банкротству 4. Этапы проведения торгов по банкротству 5. Процедура оглашения результата торгов 6. Мошенничество в процессе продажи имущества банкротов

Торгами по банкротству считаются специализированные аукционы, проводящиеся посредством сети, то есть электронным способом. На интернет-площадках реализуется определенное имущество банкрота, которые может быть, как юридическим, так и физическим лицом.

Принять участие в подобном мероприятии может каждый желающий, если он исполнил определенный законодательством порядок действий и имеет необходимую сумму для оплаты приобретаемого имущества.

Основной интерес участия в торгах для покупателя – в том, что на подобных аукционах имущество можно приобрести по более низкой цене, чем рыночная стоимость.

Так происходит в силу того, что каждая единица продаваемого товара должна быть реализована в максимально короткие сроки, а подобная необходимость вызвана срочными требованиями кредиторов вернуть хотя бы часть накопленных долгов.

Поэтому выгода от продажи становится минимальной и не приносит никакого дохода бывшему владельцу. Более того, банкрот практически никогда не имеет фактического влияния на ход торгов или возможность контролировать сбыт выставленного имущества.

Основным законом РФ, регулирующим подобные торги, является Федеральный Закон №127 «О банкротстве». Согласно ему, в отношении финансово несостоятельных юрлиц применяются следующие процедуры:

  • арбитражный суд назначает независимого управляющего процедурой банкротства . Управляющий оценивает имеющееся имущество и определяет, в каком порядке и по каким минимальным ценам оно может быть реализовано;
  • все выбранные объекты имущества банкрота вносятся в конкурсный план. Реализации подлежит только имущество, имеющее определенную стоимость (активы). Задолженности продавать запрещено. При этом, на каждый актив должны иметься соответствующие документы, подтверждающие право собственности. Оформление объектов входит в обязанности управляющего.
  • публикация информации об имуществе и начале торгов на определенной интернет-площадке;
  • прием заявок на протяжении 25 дней, но не более.

Когда банкротится физическое лицо, управляющий должен оформить опись всего имущества, которое имеется у должника. Под таковым понимаются все предметы и вещи, за исключением:

  • единственной жилой площади банкрота;
  • если единственная жилая площадь банкрота находится на личном земельном участке, он также остается за должником;
  • личных вещей;
  • продуктов питания;
  • денежных средств в размере прожиточного минимума;
  • грамот, медалей и т.д. (если имеются);
  • необходимых для поддержания жизни вещей (например, ингалятор) или инвалидного кресла.

В процессе составления описи имущества происходит его оценка. Итоговый документ, по факту его готовности, передается судье. Если у банкрота существуют претензии к ведению дел управляющим, он может нанять стороннего оценщика и предоставить судье свое видение оценки имущества.

Что можно приобрести на торгах по банкротству 

На подобные аукционы выставляется все описанное управляющим имущество банкрота.

Обратите внимание

В случае, если у должника имеется имущество, свободная реализация которого ограничена законом (к примеру, оружие), создается отдельная закрытая площадка, куда приглашаются только субъекты, располагающие соответствующей лицензией.

Так, наиболее часто на торгах реализуется такое имущество:

  • непосредственно организации, занимающиеся промышленностью и торговлей. Так, возможно приобрести как промышленный комплекс, так и отдельные его элементы (оборудование, здание);
  • ценные бумаги, принадлежавшие банкроту или находившиеся в его владении;
  • недвижимое имущество;
  • земельные территории;
  • право требования с тех лиц, для которых банкрот выступал кредитором. Целью продажи подобных долгов является существенное понижение их стоимости, что выгодно для должников банкрота;
  • специальная техника или производственный транспорт;
  • предметы домашнего быта (в частности, техника);
  • объекты интеллектуальной собственности и права на них.

Процедура становления участником торгов по банкротству

Чтобы стать участником подобных аукционов, необходимо осуществить следующий алгоритм действий:

  1. Иметь электронную цифровую подпись (ЭЦП). Фактически, под ЭЦП понимаются несколько электронных файлов, предполагающих установку на компьютере. С помощью такой подписи пользователь сможет удостоверять все электронные документы, необходимые для торгов. Помимо этого, подпись потребуется для выдвижения своего ценового предложения в ходе аукциона. Оформить ЭЦП можно в специализированных удостоверяющих центрах, которым необходимо предоставить сравнительно небольшой пакет документов. Для физических лиц будет достаточно паспорта и идентификационного кода, для юридических — учредительной документации. Стоимость оформления составляет, в среднем, 6.000 руб. При этом, чем дешевле обходится подпись, тем меньший спектр возможностей она может предоставить.
  2. Пройти регистрацию на требуемом интернет-портале. Фактически, это означает подачу заявки. Чем опытнее участник подобных аукционов, тем шире спектр его возможностей. Так, в случае появления интересного лота он, будучи зарегистрирован на многих площадках, может игнорировать процедуру подачи заявки. Для подачи заявки требуется внести свои данные в специальную форму, предоставляемую сайтом и заверить ее ЭЦП. Общее время, уходящее на оформление участника, максимально составляет 5 дней. Однако, в ряде случаев возможна срочная регистрация. Ее оформляют приблизительно за 3-5 часов. Оплата за срочность составит от 5 до 10 тыс. руб.

Обратите внимание

Процедура регистрации на портале, где будет происходить аукцион, бесплатна.

  1. Выбор лота. Зачастую, на подобных площадках информация предоставляется максимально кратко, не содержательно и в общих чертах. Чтобы не ошибиться при покупке, необходимо узнать об объекте больше. При выборе рекомендуется выполнить ряд действий. Во-первых, стоит направить запрос организаторам аукциона с прошением предоставить фото, параметры и фактические характеристики объекта. Во-вторых, проверить наличие обременения имущества, то есть возможных арестов или наличия прописанных граждан. Это можно сделать с помощью государственных ресурсов, например, Реестра ЕГРН. В-третьих, настоятельно рекомендуется лично проверить объект. Существуют также специальные организации, занимающиеся анализом таких объектов за определенное вознаграждение.

    Также рекомендуется просмотреть историю продаж выбранного товара на ресурсе, где он расположен. Если существуют отказы победителя аукциона от недвижимости или транспорта, высока вероятность, что у товара имеются существенные дефекты или же он кардинально отличается от описания на сайте.

  2. Оформить заявку для участия в торгах. Она представляет собой анкету на сайте, где проводятся торги. Необходимо внести информацию об участнике (ФИО, прописка, ИНН и контакты), информацию об интересующем объекте торгов, а также обязательство выполнять условия торгов. После этого участник визирует заявку личной ЭЦП и направляет по электронному адресу, указанному на портале. 
  3. Оформить соглашение с организаторами торгов о предоставлении задатка. Это делается для предоставления гарантий обеим сторонам в том, что участник, в случае победы, забирает лот, а организатор обеспечивает процесс его участия. Документ имеет электронный формат и прилагается к заявке на участие. Сумма задатка, в среднем, составляет от 5 до 10% от стоимости лота. Законодательно установлено, что данная сумма не может составлять более 20%. Факт оплаты задатка доказывает наличие платежного поручения с отметкой из банка. Его необходимо направить организатору, прикрепив к заявке и соглашению.

Этапы проведения торгов по банкротству 

Как только задаток был внесен, пользователю необходимо перейти на адрес с лотом и проверить его статус. Через полчаса после фактической оплаты статус лота должен быть изменен на зарегистрированный.

После смены статуса, на протяжении одной рабочей недели, в личный кабинет поступит извещение о присвоении статуса и индивидуальный номер участника, либо отказ в совершении операции. Зачастую, отказывают из-за неправильно оформленных заявок или отсутствия хотя бы одного из требуемых документов.

Законодательно предусмотрено 3 этапа осуществления аукционной деятельности:

  1. Первоначальный аукцион. На данном этапе стоимость лота повышается относительно изначально установленной. Увеличение цены происходит каждые полчаса. В назначенный день пользователь открывает личный кабинет и по указанной ссылке переходит по адресу лота. Необходимо сразу убедиться, что присвоенный личный номер участника есть в списке приглашенных лиц. Там же, на странице лота, можно увидеть всю информацию об объекте и об изменяющейся цене. С момента начала аукциона каждому участнику предоставляется специальное окно, куда он может вписывать желаемую сумму средств для оплаты товара. При этом, процедуру возможно осуществлять в ручном и в автоматическом режимах. Когда участник работает в автоматическом режиме, ему следует задать время регулярного обновления сайта. Прием ценовых предложений от участников происходит каждые полчаса. Аукцион считается законченным, когда на новом этапе приема не поступает новых предложений.
  2. Повторный аукцион. Проводится, когда на первичные торги не было подано ни одной заявки. Через два дня после несостоявшихся торгов организатор назначает новую дату аукциона и новую начальную цену. В среднем, стоимость понижается на 10% от первоначальной.
  3. Публичное предложение. Если на втором этапе также не было желающих приобрести лот, переходят к третьему этапу, на котором, в теории, стоимость лота может быть понижена до 99%. Порядок снижения цен и размер процента скидки определяет организатор торгов. Выигрывает тот, кто успел первым подтвердить готовность купить товар на итоговом этапе аукциона.

Процедура оглашения результата торгов 

Как только торги закончились, в течение получаса оформляется протокол, в котором фиксируются имеющиеся результаты аукциона. Публикуется такой документ сразу после составления на электронном портале, а также в реестре сведений о банкротстве. Документ должен быть направлен всем участникам.

Победитель, получая данный протокол, вправе как согласиться и принять на себя обязательства по покупке выигранного лота, так и отказаться. Второй вариант влечет изменения результатов торгов.

Обратите внимание

При отказе от приобретения лота задаток победителю не возвращается.

Впрочем, обычно победитель соглашается на покупку выигранного объекта. Тогда он получает оригинал правоустанавливающего соглашения и признается собственником имущества.

Проигравшим пользователям задаток возвращается на протяжении одной рабочей недели. По всем вопросам и претензиям необходимо обращаться к организатору аукциона.

Проблемные аспекты торгов по банкротству 

  1. Неестественно выгодные сделки. Негласный принцип торгов по банкротству следующий: если стоимость объекта значительно меньше рыночной, у него имеются существенные дефекты или негативная законодательная подоплека (например, наличие ареста).
  2. Часть предметов, выставленная на торги, не существует или имеет нетоварный вид в реальности. Например, лотом является автомобиль, который на протяжении нескольких месяцев числится угнанным.
  3. Изменения конфигурации непосредственно в процессе аукциона. Так, участник может торговаться за один товарный объект, который, впоследствии, включается в общее количество имущества на продажу. Это означает, что, если единица имущества стоила 100.000 руб., ее стоимость будет повышена, когда она включится в общее имущество. То есть, придется платить за весь массив продаваемого товара банкрота.

Мошенничество в процессе продажи имущества банкротов

Большинство случаев мошенничества заключаются в фальсификации результатов торгов. К ней относится:

  1. Неправдивое описание лота. Описанная характеристика объекта в реальности может быть существенно хуже.
  2. Недобросовестное отношение к заявкам. Так, заявки некоторых участником могут намеренно игнорироваться или отклоняться; отказ, при этом, обосновывается ошибками в анкете или отсутствием какого-либо документа.
  3. Неразборчивое описание или двоякая трактовка. Данная схема была популярна до тотальной компьютеризации. В настоящий момент, используется на небольших торговых пространствах.

Таким образом, торги по банкротству — возможность для банкрота выплатить долги, а для кредитора – получить свои средства обратно. Грамотное исполнение условий аукциона и тщательная проверка каждого интересующего лота станут залогом удачного приобретения.

(14

Источник: https://pravo.moe/torgi-aukciony-po-bankrotstvu-poryadok-i-stadii-prodazhi-imushhestva-bankrotov/

Торги недвижимости по банкротству: как купить квартиру на аукционе?

Приветствую! Сегодня в Сети активно раскручивается тема «супервыгодного бизнеса на аукционах». И неудивительно. Ведь с 2014-го года число банкротов в России растет с пугающей скоростью. Банки, компании-гиганты, мелкие частники и физические лица все чаще не могут расплатиться с долгами. Имущество банкротов выставляется на специальных аукционах по сниженной цене.

Авторы обучающих курсов обещают «доход в 1000% годовых» и «квартиры в новостройке за 200 000 рублей». Но так ли обстоят дела на самом деле?

Сегодня я расскажу о том, как купить недвижимость на торгах по банкротству. Дам пошаговую инструкцию и, конечно, опишу плюсы-минусы и «подводные камни».

Что такое аукцион по банкротству?

Аукцион по банкротству (в том числе и торги недвижимости) – это система торгов в электронном виде. Главная задача такого аукциона – быстро реализовать имущество банкрота (физического или юридического). Вырученными от продажи средствами погашается задолженность перед кредитором.

Условный пример. Виктор оформил в Альфа-Банке ипотеку на квартиру на 5 млн. рублей. Выплатив 2 млн. банку, заемщик вдруг потерял источник дохода. Банк выставил его квартиру, заложенную в банке, на аукцион. Лот был продан за 4 млн. рублей. Банк вернул себе остаток задолженности в 3 млн. (плюс пеня, штрафы и начисленные проценты). Остаток денег достался Виктору.

Скажем прямо, крайне невыгодная для заемщика сделка. Зато удалось «полюбовно» разойтись с банком и закрыть ипотеку.

Детально описывать процедуру банкротства юридического или физического лица я не буду. Начну с момента, когда имущество банкрота уже выставлено на продажу. На этом этапе в игру вступают покупатели-инвесторы.

Торги на аукционах по банкротству проводят в три этапа:

  1. Первичные торги на повышение. Изначально недвижимость выставляется по «околорыночной» цене. В ходе торгов ее цена пошагово растет. Если желающих купить не нашлось – лот переходит на следующий аукцион.
  2. Повторные торги. Цена снижается на 10-20%, и стартует второй раунд торгов на повышение. Если победителя определить опять не удалось — объект выходит на «третий круг».
  3. Публичные торги. Это самый интересный для инвестора этап. По условиям публичных торгов по продаже недвижимого имущества объект выставляется на аукцион с шагом на понижение стоимости.

Какое имущество можно купить на торгах по банкротству?

  1. Залоговое имущество (чаще всего, по ипотечным кредитам с большой просрочкой).
  2. Имущество, арестованное за долги (например, по алиментам).
  3. Активы, которые распродаются из-за банкротства физлица или компании (жилые квартиры, земельные участки, стрит-ритейл).

Как поучаствовать в аукционе по банкротству?

  • Получить электронную цифровую подпись.

ЭЦП подтверждает принадлежность информации ее владельцу. Без такой «подписи» (набор букв и цифр на флешке) нельзя получить доступ к электронной торговой площадке и принять участие в торгах.

  • Аккредитация на электронной торговой площадке.

Чтобы пройти бесплатную аккредитацию, достаточно загрузить на сайт требуемые ресурсом документы (для физлиц – это паспорт и ИНН). По времени процедура аккредитации занимает 3-5 рабочих дней.

Кроме самого лота, стоит внимательно изучить и все документы, которые имеют к нему отношение (отчеты об оценке, документы о праве собственности). Недвижимость лучше осмотреть еще до начала торгов. Стоит заранее просчитать и срок окупаемости инвестиций!

  • Настройка программного обеспечения.

Для участия в электронных аукционах используют специальные программы (формата Крипто-про) и сертификаты. Инструкции для работы с электронной подписью выдают в компаниях, которые их изготавливают.

  • Оформить заявку на участие в аукционе и оплатить задаток.

Заявка на участие в аукционе оформляется на бланках установленного образца. На некоторых площадках ее автоматически формируют из данных, указанных при регистрации. На других – заявку каждый раз приходится создавать вручную и прикреплять к ним сканкопии паспорта и ИНН.

Перед подачей заявки участник и организатор подписывают соглашение о задатке. Задаток – это гарантия того, что Вы выполните все условия аукциона (в том числе, выкупите лот в случае выигрыша).

После того, как Вы перечислили задаток на расчетный счет, нужно «показать» организатору платежное поручение с отметкой банка (оригинал). Крайний срок подачи платежного поручения – последний день приема заявок на участие в торгах.

  • Участие в электронном аукционе.

В процессе ведения торгов участники видят только номер участника и цену, которую он предложил (ФИО или название компании скрыты до момента объявления результатов).

Шаг торгов указан в условиях аукциона (от 0,5% до 5% начальной стоимости имущества). Подать свое ценовое предложение можно на протяжении временного периода (он тоже указан в условиях).

В течение получаса после окончания торгов организатор формирует протокол о ходе аукциона. А дальше в течение трех дней готовит еще один протокол: о подведении итогов. Второй протокол и содержит информацию о победителе.

Для участников, которые не стали победителями, торги завершаются тем, что они получают свой задаток обратно (в течение нескольких дней).

А вот для победителя все только начинается. Он должен подписать договор купли-продажи. Если по каким-то причинам победитель передумал выкупать свой «приз», задаток ему не возвращают.

  • Оплата лота и вступление в права собственности.

После подписания договора победитель вносит остаток суммы за выкупленный лот. Обратите внимание! Часто реквизиты для внесения залога и оплаты оставшейся суммы не совпадают! После полной оплаты и подписания договора купли-продажи победитель торгов становится полноправным владельцем недвижимости.

Как определяется победитель?

22 июня 2015 в закон №127-ФЗ были внесены серьезные поправки. Если не вдаваться в юридические детали, то теперь победителем признается тот, кто предложил бОльшую цену. Напомню, что раньше аукцион выигрывал тот, кто первым подал заявку. И победить на торгах можно было только с помощью автоматических систем (роботов).

Конкурсному управляющему дается пять дней на то, чтобы предложить договор купли-продажи победителю. Если с момента получения предложения прошло пять дней, а победитель не дает ответа, то управляющий обязан предложить договор участнику, который подал следующую по цене заявку. В этом случае победителю №1 задаток не возвращается.

Еще пара важных моментов:

  1. Если в ходе торгов была подана только одна заявка на участие, управляющий объявляет несостоятельность аукциона. Он может предложить договор единственному участнику или «не засчитать» торги вовсе.
  2. Если после определения победителя были выявлены нарушения с его стороны (например, участник не предоставил все необходимые документы), свой «приз» он не получит.

Где искать информацию о проведении торгов?

  • Российский аукционный дом.

РАД – первая аукционная площадка для продажи частного и госимущества по всей территории России. Основные учредители: Сбербанк, компания «Русский ювелир» и Российская Гильдия Управляющих и Девелоперов.

  • Центр реализации. Одна из крупнейших российских площадок.
  • Сбербанк АСТ.

Из плюсов отмечу удобный и интуитивно понятный интерфейс. Минус сайта – ограниченный выбор объектов для покупки. На аукционе Сбербанка продаются активы заемщиков Сбербанка.

  • Фабрикант.ру. Одна из лучших российских площадок с большим количеством лотов.

Дополнительно можно пользоваться базами конфискованного имущества. На таких сайтах-агрегаторах собраны предложения по всему конфискованному имуществу, которое выставлено на торги (например, таможенный конфискат). Пример: сайт https://konfiskator.com/.

Стратегии для заработка на торгах по банкротству

«Для себя»

Участник просматривает весь рынок аукционов и выбирает лоты в хорошем состоянии. Сравнивает цену покупки на аукционе и текущую цену на рынке. Покупает недвижимость и перепродает дефолтный актив с прибылью для себя.

Иногда стратегия «для себя» приносит не прибыль, а убыток. Например, если участнику не хватило опыта. Либо он неправильно просчитал риски.

«Для клиента»

Вы заранее нашли клиента, который готов купить квартиру, склад или торговый павильон. Размер дохода зависит от того, насколько велик дисконт лота на аукционе. Клиент не выкупит у Вас объект недвижимости, если его цена будет приближена к рыночной!

«Для инвестора»

Участник аукциона находит инвесторов, которые знают про выгоды аукциона, но не хотят лично участвовать в торгах. Стратегия предполагает, что Вы находите для него объект, готовите все документы и подаете заявку через агентский договор.

Ваш доход — это процент от прибыли инвестора (разница между ценой покупки на аукционе и продажей на открытом рынке).

Подводные камни аукционов на банкротстве

Нужно потратить кучу времени и сил

98% времени будет уходить на поиск ликвидного лота. Это скучная и монотонная работа для людей с ангельским терпением и усидчивостью. Еще чуть-чуть придется потратить на сбор информации по лоту, анализ рынка, изучение документов и принятие решения об участии в торгах.

Непосредственно сделка отнимает примерно 0,5% всех сил и времени. И большинство инвесторов «сливается» гораздо раньше.

На аукционы не выставляют лоты за «10% от рыночной стоимости»

По-настоящему «вкусные» объекты сметают в первые же секунды публичного предложения. А если объект «дожил» до последних этапов торгов и стоит сущие копейки – с ним точно что-то не так. Например, в квартире прописаны несовершеннолетние или земельный участок находится в глухой провинции.

Ликвидная недвижимость на аукционе продается по ценам, близким к рыночным!

И еще один момент. Очень интересные лоты с хорошим дисконтом на практике доступны немногим. «Избранные» создают целые команды и фирмы, через которые и выкупают лоты до публичного предложения.

Какими законами регулируются торги по банкротству?

Основной закон: ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Закон устанавливает нормы проведения аукционов по реализации имущества должника.

С 1 октября 2015 года вступили в силу отдельные положения «Закона о банкротстве граждан» (№154-ФЗ). По-другому его называют «Законом о банкротстве физических лиц». С момента его принятия банкротом в России могут признать не только юридическое, но и физическое лицо, и ИП.

А это значит, что имущество «физического» банкрота теперь тоже может быть выставлено на электронные торги. В том числе и недвижимость: квартира, дом, дача, гараж, земельный участок. Причем, реализовать на торгах по банкротству можно даже единственное жилье (если оно оформлено в ипотеку).

С чего начать обучение торгам?

Есть три способа научиться торгам на аукционах по банкротству.

  1. Изучение специализированных форумов. Способ бесплатный, но затратный по времени. Он больше подходит не новичкам, а участникам с минимальным опытом торгов.
  2. Обучающий видеокурс. В таких курсах вся технология торгов описана пошагово: от простого к сложному. Много примеров, практики и реальных кейсов. Минус – огромное количество «липовых» экспертов на рынке, которые обещают «золотые горы» и заработок «от 5 000 000 в месяц». Нужно понимать, что участие в аукционах по банкротству – это кропотливая и сложная работа. Но никак не «легкие деньги».
  3. Видеоуроки на Youtube. Уроки в таком формате выкладывает, например, «Академия торгов по банкротству».

Плюсы аукционов

  1. Доступная цена реализуемой на торгах недвижимости. Скажем, «ипотечные» квартиры часто можно купить на 20-30% ниже их рыночной стоимости.
  2. Действия конкурсных управляющих регулируются государственными органами.

    Исключена ситуация «двойной продажи» или отказа должника передать квартиру победителю аукциона.

  3. Объект в любом случае должен быть продан: на первом, втором или третьем аукционе.

    При отсутствии спроса цена может упасть в два-три раза от стартового значения.

Минусы аукционов

  1. Всегда есть вероятность, что выставленный на торги объект недвижимости не соответствует конкурсной документации. В идеале, недвижимость нужно осматривать еще до начала аукциона.

  2. Не всегда участники могут проверить объект «от и до» (нет отдельных документов либо управляющий тянет с их отправкой до последнего).

  3. Участие в торгах по банкротству требует знаний и опыта.

Заключение

На торгах по банкротству, действительно, можно купить ликвидную недвижимость по цене на 20-40% ниже среднерыночной. Но такие «бриллианты» до публичных торгов доходят нечасто. Хорошие квартиры и дома на аукционах «за копейки» не продаются либо «улетают» с торгов со скоростью звука.

Покупка на аукционах по банкротству – это трудозатратное занятие, а не пассивный доход. Придется выучить «матчасть». Обрабатывать гигабайты информации. «Просеивать» тонны «мусора».

Но несмотря на все «но», я лично знаю пару человек, которые сделали покупку-продажу имущества на торгах по банкротству своим основным (и весьма прибыльным) бизнесом.

Источник: http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/torgi-i-auktsiony-po-bankrotstvu.html

Ссылка на основную публикацию