Заработок на недвижимости — 4 совета, как избежать ошибок, желая заработать на недвижимости

Как избежать ошибок при инвестировании в недвижимость? — Инвестиции

Недвижимость считается оптимальным способом сохранения и приумножения капитала. Однако при неудачном раскладе инвестор может уйти в существенный минус. Рассмотрим, как избежать типичных ошибок при инвестировании в недвижимость.

Последствия излишней эмоциональности при покупке квартиры могут оказаться очень серьёзными. При выборе недвижимости лучше ориентироваться на объективные характеристики (расположение, метраж), чем на личные переживания.

Даже скидка в 5-10% от стоимости некоторых покупателей обескураживает и они решаются на покупку, думая что заключают выгодную сделку, но совсем не думают что цену за объект изначально могли завысить на 15%, а то и на 20%.

Такие ситуации иногда случаются с доверчивыми и неразборчивыми покупателями.

  1. Предварительно соберите информацию

Важно учитывать все факторы, влияющие на ликвидность объекта: расположение объекта, цена, надёжность застройщика, история строительства объекта, транспортная доступность, инфраструктура района.

Положительную роль сыграют расположенные поблизости парки, скверы, магазины, детские сады и школы, отрицательно скажутся заводы, свалки, удаленность от центра. Очень хорошо, если Вы найдете «убитую» квартиру в престижном дорогом районе.

Это значит Вы можете сбить цену и купить ее дешево, отреставрировать и продать по рыночной цене с хорошей прибылью.

Удачная сделка — если такая квартира попадется в престижном районе города

Ни в коем случае не наоборот: покупать хорошую квартиру с отличным ремонтом, но в плохом районе. Таким образом Вы даже не сможете вернуть свои и продадите в убыток.

Помните, что на рынке недвижимости не случаются сезонные распродажи. Если вам предлагают значительные скидки, задумайтесь, почему объект не продаётся по обычной цене, не маскируют ли бонусы серьёзный дефект.

Большинство неопытных инвесторов в недвижимость думают так: что если они купят квартиру максимально дешево, значит они максимально на ней заработают с продажи.

Наш Вам совет — не думайте как большинство, это великое заблуждение! Мы знаем большое количество таких инвесторов, которые погнались за «дешевизной» и сидят теперь годами, не могут продать даже по себестоимости.

  1. Рассчитайте сроки получения прибыли

Получение прибыли — цель любого инвестирования. Но не стоит ожидать незамедлительного выигрыша от вложений в недвижимость. Независимо от того, планируете ли вы сдавать помещение в аренду или перепродавать, запаситесь терпением. Инвестиции в недвижимость ориентированы на длительную перспективу. Как минимум 3 месяца даже для очень опытных игроков рынка недвижимости.

  1. Оцените финансовые составляющие вложений

Для инвестиций подходит далеко не каждый объект недвижимости. Привлекательность квартиры в центральном районе снижает неудачная планировка. Квартира в районе с большим количеством новостроек незначительно увеличится в цене после завершения строительства.

Необходимо помнить о сопутствующих затратах таких, как страхование объекта, юридическое сопровождение сделки. Для рентной недвижимости нужно учесть и время возможного простоя, и расходы на ремонт. Каким требованиям должна соответствовать рентная недвижимость прочитайте в этой статье: «Как заработать на недвижимости?»

  1. Проводите переговоры грамотно

Переговоры требуют терпения и взаимоуважения. Старайтесь не демонстрировать заинтересованность в покупке, иначе продавец использует ваши эмоции против вас. Если не можете удержать волнение под контролем, то лучше пригласить независимого специалиста для ведения переговоров.

  1. Изучите конкретный объект недвижимости

Чтобы принять взвешенное решение, необходимо лично осмотреть помещение. Это поможет вам оценить состояние объекта, необходимость и масштаб предстоящего ремонта, комфортабельность и безопасность района. Минимизировать риски вложений во вторичное жилье поможет строительная экспертиза.

Это основные моменты, которые нужно учесть при выборе недвижимости, но далеко не все. В этой сфере очень много нюансов. Оставайтесь с нами, читайте новые публикации — и Вы станете намного грамотнее подходить к выбору инвестиционных объектов, не «наломаете дров» и не потеряете свои сбережения.

Просто получайте наш ценный опыт, он Вам дается бесплатно.

P.S. Решили купить квартиру для инвестирования? Получите для начала пару дельных советов, оставив заявку здесь >>

Источник: https://inveso.ru/knowledge-base/kak-izbezhat-oshibok-pri-investirovanii-v-nedvizhimost.html

Как заработать на недвижимости: аренда и перепродажа

По данным издания «Коммерсант», рынок жилья в 2017 году продолжает проседать, особенно первичный сегмент элитной недвижимости, который только за весну потерял 20% стоимости.

Чуть медленнее падает вторичный рынок.

Однако все те, кто знаком с экономическими трендами, начинают скупать жилье по бросовым ценам. Почему? — Потому что все ждут, что с конца 2017 года начнется экономический рост.

Покупай, когда дешево – продавай, когда дорого. Значит, самое время задуматься над тем, как заработать на недвижимости.

Кратко об актуальности операций с жильем

С учетом постоянного спада на цены в сфере жилья как первичного, так и вторичного, статья о том, как заработать на недвижимости, выглядит не совсем уместно. Но это только на первый взгляд.

Рынок недвижимости действительно нестабилен, но демонстрирует определенные признаки выздоровления.

Так, в целом он продолжил падение, но удивительным образом вырос на 30% рынок жилья бизнес-класса. Также растет цена на торговую недвижимость и офисные центры (правда только в Москве).

Но так как это уже совсем другая весовая категория бизнеса, то рассматривать сегмент коммерческой недвижимости не будем – это мало кому по карману.

Также не будем очень подробно останавливаться на вторичном рынке земли, так как он не просто обвалился, а стал практически бесперспективным (за исключением некоторых регионов).

Дело в том, что земли сельхозназначения и в городской черте по бросовым ценам продаются государством с аукционов, а потому спрос на вторичном рынке не очень высок – зачем переплачивать?

Да, можно купить/взять в аренду землю у государства, а потом попытаться заработать на недвижимости, сдавая её менее ушлым клиентам, но есть риск остаться не у дел – таких деятелей в наше время довольно много, а спрос невелик.

Рынок недвижимости падает практически везде. Таким образом, с точки зрения того, как заработать на недвижимости за пределами города, есть своя специфика и немалые риски.

Совсем другое дело — жилье.

Эта сфера подает обнадеживающие для инвесторов сигналы с начала года:

Есть ли шанс заработать на недвижимости в период кризиса?

Да, есть, и неожиданный рост жилья бизнес-класса тому подтверждение.

Почему же так резко и неожиданно он вырос?

Причина в том, что в эконом и премиум классе наблюдается слишком большое предложение при низком спросе. По данным того же «Коммерсанта», этим летом 65% владельцев московской элитной недвижимости готовы снижать цены, чтобы их помещения не пустовали.

По дешевым квартирам такой опрос не проводили, но там цена аренды если и перестала падать, то и признаков роста не показывает.

Спад в нижнем сегменте не остановили даже многочисленные государственные и муниципальные программы, направленные на замену старого жилого фонда новостройками. Не особенно помогли и ипотечные программы – этот рынок все равно переживает не лучшие времена.

То есть, ни на дешевой, ни на очень дорогой недвижимости хорошо заработать сейчас не выйдет. Таким образом, основания для роста остаются только у ранее недооцененного бизнес-сегмента.

Считается, что в России не очень развит средний класс, зато много бедных и богатых (относительно остального населения). Потому большая часть инвесторов мало внимания обращала на средний ценовой сегмент, пытаясь заработать либо на очень дорогих квадратных метрах, либо на очень дешевых (но массово).

В результате сложился отложенный спрос в бизнес-сегменте, который теперь пытаются насытить строители и те, кто вовремя успел подсуетиться, поймать конъюнктуру «за хвост».

Много ли это? Не очень – цены растут в среднем на 1% в квартал. Но они растут, и динамика их говорит об ускорении. Значит те, кто готов ждать, смогут неплохо заработать на этой недвижимости уже в следующем году.

Как заработать на недвижимости в России?

А теперь перейдем непосредственно к возможностям заработка.

Но прежде, чем перейти к рекомендациям на предмет того, как заработать на недвижимости, надо указать базовые способы работы с жильем.

Итак, недвижимость можно:

  1. Покупать/продавать.
  2. Менять.
  3. Арендовать.

Все это можно делать как частное лицо, либо как юридическое.

Инвестировать в жилье можно следующими способами:

  1. Инвестирование на стадии строительства.
  2. Покупка готового жилья на первичном рынке.
  3. Покупка жилья на вторичном рынке.

Получать доход можно такими способами:

  1. Продажа «первички» на вторичном рынке.
  2. Продажа «вторички» на вторичном рынке.
  3. Сдача в аренду.

Аренда дает относительно небольшой, но зато постоянный доход.

Первый вариант действительно выгоден, только если вы вложились в него на стадии строительства, и если вы это сделали не в 2013 году – после обвала цен порой даже вернуть вложенные инвестиции проблематично.

Продавать купленное на вторичном рынке жилье еще менее выгодно, однако это практикуют очень часто – считается, что жилье — это надежный способ сохранения капитала, а не его приумножения.

Однако это не всегда верно – даже в период кризиса есть способы заработать на недвижимости, что мы дальше и обсудим.

1) Как заработать на недвижимости с помощью перепродажи?

Начнем с продажи недвижимого имущества.

Перепродажа как рынок основывается на мерах по повышению рыночной стоимости объектов. В противном случае продавать будете себе в убыток.

К таким операциям можно отнести ремонт (в том числе капитальный), благоустройство здания, облагораживание интерьера и экстерьера, приусадебной территории и т.д.

Однако подобные операции на вторичном рынке считаются рискованными с учетом экономической нестабильности, которая всегда первым делом бьет по рынку недвижимости.

Как видно на предыдущем графике, так было и в 2008-м, и в 2015-м году.

2) Можно ли заработать на недвижимости, находящейся в процессе возведения?

Чаще всего инвестируют на стадии строительства или даже проектирования многоэтажного дома, чтобы после строительства продать имущество.

Это всегда выгодно, так как цена стройматериалов однозначно дешевле готового жилья.

Однако процент доходности в настоящее время просчитать трудно – зависит от класса объекта и его территориального расположения.

В целом, доходность на уровне 50-80%, однако редко удается продать все квартиры за один год.

Достаточно сказать, что только за время строительства дома цены на недвижимость в перспективных районах города растут где-то на 30%, что почти вдвое выше банковских депозитов.

В этом же плане можно рассмотреть инвестирование в коттеджное или малоэтажное строительство. Тот наш ветхий домик из первого примера можно снести и на его месте построить более современное жилье с большей площадью.

Также землю можно подешевле выкупить у государства, построить там коттедж, который затем продать через определенное время. Коттеджи в наше время строятся очень быстро, потому вполне реалистично удвоить первоначальные вложения уже через полгода.

При этом не обязательно иметь огромные капиталы для такого рода инвестирования.

3) Как заработать на проблемном жилье?

Мы уже упоминали такую возможность заработать на недвижимости, как облагораживание жилья в плохом состоянии.

PS. По данным игроков рынка недвижимости, простой не капитальный ремонт повышает цену квартиры на вторичном рынке примерно на 25-30%, что также на порядок выше банковских депозитов.

В зависимости от сложности ремонта и ситуации с ценами на рынке, можно получить от 50 до 100% доходности.

К проблемной недвижимости относят не только развалюхи, но и те квартиры и дома, которые являются залоговым имуществом. Банки и другие кредиторы зачастую избавляются от такого имущества в спешке, потому готовы продать его дешево.

Безусловно, на этом сегменте «кормятся» многочисленные посредники, но при желании наверняка удастся найти подходящий аукцион по продаже залоговой недвижимости.

Здесь доходность также достигает 25-30% годовых, причем гораздо быстрее, чем в случае со строительством, хотя не каждый готов тратить время на сложнейшую бюрократическую и юридическую волокиту, связанную с аукционами.

Читайте также:  Заработок на аренде автомобилей: 4 кейса для успешного бизнеса

Как заработать на аренде недвижимости?

Даже если вы хотите в конце концов продать недвижимость, нет смысла платить за неё налоги и коммуналку – пока ждете роста цен, лучше сдавать её в аренду.

Типы аренды в контексте того, как заработать на недвижимости, выделяют такие:

  1. Долгосрочная аренда.
  2. Краткосрочная аренда (посуточная, почасовая).
  3. Коллективная аренда.
  4. Другие типы аренды.

1. Долгосрочная аренда жилой недвижимости

Это классическая аренда квартир или домов. У вас есть «лишняя» квартира – вы её сдаете тем, кому негде жить, за что получаете доход и статус «рантье».

По сути, это одна из популярнейших сегодня возможностей заработать на недвижимости. Особенно в крупных городах.

При этом аренда различается по типу жилья:

  1. Уровень «эконом».
  2. Средний уровень («бизнес»).
  3. Уровень «элит».

Все это ведет к серьезной разнице в цене, а соответственно, и к показателям доходности в процентах.

Найти съемщика можно под любой тип жилья – от коммуналки до роскошного пентхауса, вопрос только в цене. Повысить стоимость аренды может ремонт, но если вы намерены продавать её, то следует просчитать ситуацию на рынке и объем затрат на это мероприятие.

Кстати, некоторые пытаются зарабатывать на покупке квартир, даже не имея стартового капитала. Для этого покупают жилье в ипотеку, а затем его сдают в аренду.

Безусловно, доходность такой схемы далека от идеальной. Но тут тоже есть интересный нюанс: можно взять жилье в ипотеку без ремонта, потом сделать этот ремонт и сдавать в аренду уже совсем в другом классе.

А в конце концов продать с большой выгодой – напомним, цены на жилье постоянно растут. Пока вы выплатите ипотеку, зарабатывая на аренде (а это не менее 5 лет), цена в рублях наверняка вырастет процентов так на 100 — 200% и минимум на 50% в у.е.

Особенность долгосрочной аренды в том, что она долгосрочная. То есть нашли кого-то подходящего, и он живет там годами, выплачивая ежемесячно оговоренную в договоре сумму.

Действительно пассивный заработок. Правда, обратной стороной медали является доходность всего в 3 — 5% в год, что делает возможность заработать на недвижимости через возврат инвестиций очень длительной – лет 20.

2. Как заработать на недвижимости при краткосрочной аренде?

В этом разделе рассмотрим способы того, как заработать на недвижимости при помощи посуточной и даже почасовой аренды.

Этот способ заработка считается «агрессивным» и очень хлопотным. По сути, это уже почти отельный бизнес – вы пускаете постояльцев на ночь, они там живут, оплачивают вам некую сумму, а вы потом должны за ними убрать, перестирать белье и т.д. То есть оказать весь надлежащий сервис.

Характерно, что для такого заработка на недвижимости часто применяется субаренда – то есть, вы берете в долгосрочную аренду квартиру, а затем пересдаете её на почасовой основе другим людям.

Вот так можно заработать на недвижимости те же 3-5% от стоимости квартиры в год.

Если учесть, что квартиру вы не покупали (т.е. капиталовложения минимальные – все оплачивает конечный пользователь), то это тоже довольно неплохо.

3. Как заработать на таунхаусах?

Таунхаус — это новомодные жилые строения малой этажности согласно европейским образцам.

Это как раз и есть, чаще всего, жилье бизнес-класса – недостаточно дорогое для «элит», но и не по карману людям со скромным достатком.

Чаще всего таунхаусы сдают в аренду целиком – специальным управляющим компаниям, которые ищут конечных арендаторов для субаренды и т.д. Возможен также вариант коллективного владения таунхаусом через пул инвесторов.

Сдавать в аренду можно и отдельные квартиры или даже комнаты, хотя для этой категории недвижимости чаще сдают именно квартиры целиком.

Отметим, что в таунхаусах квартиры иногда делают многоуровневыми, что позволяет их разделять, просто делая небольшую перепланировку. Таким образом получится больше квартир, но они все равно будут бизнес-класса (по цене за 1 кв.м), а значит, доход будет выше.

Доходность с аренды таунхаусов на порядок больше обычной долгосрочной аренды. При разделении на более мелкие квартиры и при относительно низкой цене строительства, быстром возведении, доходность может доходить до 100% годовых.

Впрочем, у таунхаусов есть и недостатки. Первый – этот тип домов пока не очень популярен в России, так как мало знаком, а во-вторых – снижение покупательской способности россиян, для многих это теперь просто не по карману.

4. Аренда загородных домов – ещё один вариант заработка на недвижимости

Продолжая тему аренды малоэтажного жилья, нельзя обойти вниманием то, как заработать на недвижимости за пределами города. Это дачи и дома коттеджного типа с 1-2 этажами (иногда с обустроенным чердаком) с площадью примерно до 120 кв.м и небольшим участком земли.

Этот тип аренды может приносить доход до 30% годовых, в зависимости от географии (в курортной зоне все 200% на условиях почасовой аренды). Однако характеризуется высокой сезонностью, а также требует определенного ухода.

5. Хостел и апартаменты

Мы рассмотрели все наиболее популярные варианты того, как заработать на недвижимости, сдавая её в аренду. Однако есть и более экзотические варианты заработка. К таким вполне можно отнести превращение квартиры в хостел.

Хостел — это немного облагороженная ночлежка для тех, кому обычная гостиница не по карману. В последнее время они очень популярны среди студентов.

Суть такого заработка сводится к тому, что многокомнатную квартиру обставляют кроватями с двумя или даже тремя этажами, а потом сдают в аренду не комнаты, а спальные места.

Такое место стоит обычно очень дешево, но в одну комнату может набиться, как кильки в консервную банку, очень много постояльцев, что и обеспечит неплохую доходность, которая может даже превысить доходы традиционных отельеров.

PS. Правда тут есть нюанс – согласно законодательству, такие массовые заселения официально можно делать только в нежилом фонде – для этого нужна специальная коммерческая недвижимость.

Однако, если есть желание заработать и возможности для этого, то почему бы и не попробовать?

Схема с использованием договоров аренды и субаренды позволяет сдавать жилье сразу многим людям на почасовой основе – значит выйдет тот же хостел.

Из главных недостатков можно назвать быстрый износ ремонта квартиры и необходимость постоянной уборки, что, впрочем, компенсируется неплохими доходами для жителей крупных городов или для заработка на недвижимости около вокзалов.

Аренда номера в апартаментах происходит похожим образом, только сдается не койка, а комната или квартира целиком. В отличие от традиционной аренды квартир, такая недвижимость должна иметь статус коммерческой, и обойти эти ограничения так, как с хостелом, будет очень проблематично.

Доходность заработка на апартаментах до 20% в год, но при этом нужно поделиться с государством налогом в 2%.

Как заработать на нежилой недвижимости?

Чтобы статья была полной, надо хотя бы кратко упомянуть об аренде нежилой недвижимости, такой как гаражи, парковочное место и бокс.

Стать миллионером на аренде (тем более субаренде) таких помещений проблематично, но дополнительный доход еще никому не мешал.

Окупаться такой «инвестиционный портфель» будет довольно долго, но не стоит забывать об инфляции и девальвации.

За последние 10 лет рубль очень сильно просел, а цены на аренду выросли. То есть, это имеет смысл делать не столько как заработок, сколько для сохранения своих капиталов в будущем. Гараж ведь можно и продать в случае чего.

Кроме того, в сельской местности разнообразные амбары и технические постройки, теплицы и пр., вполне можно сдавать в аренду так же, как и гаражи.

Как зарабатывать на недвижимости, не имея стартового капитала?

Все секреты создания пассивного заработка раскрывают в видео:

Так как заработать на недвижимости в России в 2017 году?

Если кратко, то очень аккуратно и с большой осторожностью.

Однако, после кризиса 2015 года ситуация стала улучшаться, а значит, пора задумываться о том, как заработать на недвижимости – жилой или коммерческой уже не так важно.

Как мы и говорили, покупать надо, когда цены падают (как сейчас), а продавать, когда они растут, что, согласно прогнозам, произойдет уже в четвертом квартале 2017 года.

Полезная статья? Не пропустите новые!
Введите e-mail и получайте новые статьи на почту

Источник: http://biznesprost.com/biznes-idei/kak-zarabotat-na-nedvizhimosti.html

Как заработать на недвижимости — практические советы

Одним из основных факторов, обуславливающих экономическую ценность недвижимого имущества, является возможность извлечения прибыли.

Зарабатывать на недвижимости можно разными способами, каждый из которых обладает характерными преимуществами и недостатками.

Таким образом, во многом риторический вопрос «как заработать на недвижимости?» сводится к вопросу «какой именно вариант заработка выбрать?».

Сдача недвижимости в долгосрочный найм

Сдача недвижимости в долгосрочный найм — один из наиболее распространённых способов заработка на собственной недвижимости

Сдача жилых помещений (как целых квартир, так и отдельных комнат) в долгосрочный найм — один из наиболее очевидных и распространённых способов заработка на недвижимости.

Данное обстоятельство обусловлено высоким спросом на жильё (особенно в крупных городах), а также минимальным уровнем трудозатрат со стороны владельцев недвижимости. Фактически для того, чтобы начать зарабатывать подобным образом, необходимо лишь найти нанимателя жилого помещения и заключить с ним соответствующий договор.

Основной же недостаток долгосрочного найма заключается в невысоком по сравнению с иными вариантами уровне дохода. Тем не менее долгосрочная сдача жилья внаём является довольно эффективным способом получения пассивного дохода — особенно в тех ситуациях, когда жилплощадь досталась безвозмездно (например, по наследству).

Сдавая жильё посуточно, можно повысить уровень дохода в несколько раз

В отличие от долгосрочного найма, посуточная сдача гарантирует повышенный (согласно статистике — минимум на 25%) доход при тех же характеристиках жилья. Однако данный вариант более трудозатратен: собственник обязан следить за своевременным заселением и выселением жильцов, поддерживать в помещениях соответствующие санитарные условия, обеспечивать исправность бытовой техники и т. д.

Главный же недостаток посуточной сдачи сопряжён с особенностями поведения целевой аудитории — отдыхающей молодёжи, туристов, иногородних лиц — данной услуги: повышаются риски порчи имущества и/или обострения отношений с соседями. Однако вероятность наступления тех или иных нежелательных последствий минимизируется за счёт введения в договор найма дополнительных условий (сбор залога с нанимателей, фиксирование их паспортных данных и т. д.).

Обустройство и эксплуатация «доходного дома»

Для получения стабильного дохода можно приобрести или построить самостоятельно своего рода доходный дом

Данный вариант подразумевает приобретение либо самостоятельное возведение малоэтажного дома для обустройства в нём нескольких малометражных квартир и/или комнат (так называемый доходный дом), которые будут сдаваться внаём на долгосрочной либо краткосрочной, по модели гостиницы или хостела, основе.

Ключевое преимущество варианта заключается в высокой прибыли (до 1,5 тыс. руб. за 1 м2 в месяц), размер которой обусловлен эффективным использованием внутренних площадей дома при сохранении удобства квартир для жизни. Большое количество сдаваемых помещений позволит извлекать достаточную прибыль даже при неполной заселённости дома.

Основной недостаток варианта заключается в сложности его реализации. Для обеспечения рентабельности потребуется вложить от 10 до 100 млн руб. (в зависимости от характеристик здания), требуемых как для возведения или покупки, так и для выполнения сопутствующих задач — решения юридических вопросов, подведения и/или обеспечения работы сетей инженерно-технического обеспечения и т. д.

Перепланировка большой площади объекта недвижимости может стать прибыльным делом, однако требует много времени и средств

Посредством грамотной перепланировки большой площади одного объекта жилой недвижимости (квартиры либо целого частного дома), владелец может получить в собственность несколько недорогих малометражных квартир для последующей их сдачи внаём. Увеличение ежемесячной прибыли (по сравнению со сдачей объекта до перепланировки) может достичь 100%.

Читайте также:  Бизнес идеи по производству для малого и среднего бизнеса

Один из возможных вариантов реализации данной схемы включает в себя следующие этапы:

  1. Квартира большой площади приобретается на вторичном рынке по программе ипотечного кредитования.
  2. После перепланировки получившиеся малометражные квартиры сдаются внаём.
  3. Плата по кредиту производится за счёт дохода от аренды.
  4. По факту выполнения своих кредитных обязательств (как правило, через 10–15 лет), заёмщик становится полноправным владельцем недвижимости, уже окупив затраты и имея в собственности действующий бизнес.

Таким образом, подобные схемы могут осуществляться за счёт кредитных программ, фактически без вложения личных средств в значимых объёмах. Кроме того, эффективность данного способа повышается при покупке неликвидного жилья, зачастую реализуемого с большой скидкой.

Недостатки же означенного варианта прежде всего заключаются в высокой сложности его реализации. Необходимо соблюсти многочисленные законодательные нормы, действующие в отношении всей сопутствующей деятельности, а также иметь соответствующий практический опыт произведения строительных и ремонтных работ.

Сдача коммерческих помещений в аренду либо субаренду

Аренда либо субаренда коммерческих помещений — довольно востребованная ниша для получения стабильного дохода

Данный способ подразумевает покупку либо аренду объектов недвижимости коммерческого назначения (гаражей, торговых площадей, складов, офисных или производственных помещений) для последующей их сдачи в аренду либо субаренду соответственно.

Коммерческая недвижимость всегда пользуется спросом (прежде всего — среди представителей малого и среднего бизнеса), тем самым обеспечивая стабильный доход арендодателя.

Среди ключевых недостатков подобной деятельности выделяются:

  • снижение эффективности (потеря клиентов с последующим уменьшением прибыли) в периоды экономического спада и/или нестабильности;
  • высокая трудозатратность — арендодатель объекта обязан следить за техническим состоянием сдаваемых помещений и оперативно реагировать на любые отклонения ситуации от нормы;
  • низкая ликвидность (сложность последующей продажи) некоторых сдаваемых объектов.

Перепродажа недвижимости позволит получить доход, однако такой способ заработка довольно энергозатратен

Как следует из определения, данный вариант заработка заключается в покупке недвижимости с целью её последующей продажи с наценкой.

Схематический порядок действий состоит из следующих этапов:

  1. Мониторинг рынка с целью поиска недорогой недвижимости (продаваемой срочно, без ремонта и т. д.).
  2. Нахождение подходящего объекта, анализ перспективности его перепродажи (в учёт берутся расположение, технические характеристики, развитость окружающей инфраструктуры, общий спрос на подобные объекты по региону и т. д.).
  3. Покупка и подготовка (капитальный или косметический ремонт) объекта.
  4. Реализация объекта (самостоятельно либо через риелтора).

Согласно статистике, рентабельность подобных операций с недвижимостью в среднем достигает значения в 40%. Основные же недостатки заключаются в сравнительно высокой длительности вышеперечисленных этапов, а также в возможном риске заключения сделок с недобросовестными продавцами.

Перепродажа земельных участков

Перепродажа земельных участков не требует таких усилий и затрат, как при перепродаже недвижимости

Один из наименее трудозатратных вариантов, позволяющих извлечь прибыль без строительства.

Порядок действий во многом схож с вышеозначенной процедурой перепродажи и включает в себя:

  1. Мониторинг рынка и поиск перспективной земли (назначение — под объекты индивидуального жилищного строительства, сельскохозяйственную деятельность и т. д.).
  2. Покупку и ожидание повышения цены на землю.
  3. Продажу земли при поступлении выгодного предложения.

Главный недостаток рассматриваемого варианта заключается в сложности прогнозирования динамики изменения цен на землю, поскольку в данном случае действует большое количество (в том числе — не взаимосвязанных и нередко случайных) факторов. В некоторых ситуациях земля дорожает в течение длительного времени, в других же может быстро потерять в цене.

Инвестирование в строящееся жильё

Покупка квартир в строящемся жилье — довольно выгодный способ заработка, однако имеет свои подводные камни

Данный вариант заключается в покупке квартиры в строящемся многоквартирном доме до его ввода в эксплуатацию. Квартира может быть приобретена на любом из этапов строительства. Цена подобной недвижимости напрямую зависит от этапа строительства — чем раньше куплена квартира, тем она дешевле. После введения дома в эксплуатацию квартира может быть перепродана либо сдана внаём.

Согласно данным статистики, выгода от покупки жилья на ранних этапах строительства достигает 80% по сравнению с ценой аналогичных объектов, реализуемых после ввода здания в эксплуатацию.

Основной недостаток варианта — риск «заморозки», либо полной отмены строительства на любом из этапов. При этом также существует вероятность необратимой потери вложенных средств.

Однако подобные риски частично компенсируются возможностью анализа обстановки (репутации организации-застройщика, источников финансирования строительства, наличия государственных гарантий и т. д.

), позволяющего предугадать нежелательный исход до вклада своих средств.

Самостоятельное строительство частных домов для продажи

Прибыль с продажи самостоятельно построенного жилья довольно высока и составляет от половины до полной его стоимости

Преимущество данного варианта заключается в том, что себестоимость самостоятельного возведения на порядок меньше по сравнению с ценой готовых объектов.

Выгода, извлекаемая при продаже самостоятельно возведённой недвижимости, варьируется в пределе от 50 до 100%.

При этом минимизируется вероятность наступления большинства рисков, обусловленных действиями третьих лиц (посредников, подрядчиков и т. д.). Необходимые же инвестиции могут быть привлечены со стороны, например, путём кредитования.

Эффективность обозначенной деятельности напрямую зависит от многих факторов:

  • наличия практического опыта в строительстве и/или управлении подобными процессами;
  • понимания механизмов рынка малоэтажной недвижимости по целевому региону;
  • умения эффективно реагировать на изменения тех или иных показателей рынка.

Оказание риелторских услуг

Имея навыки работы с недвижимостью, можно зарабатывать, не имея её в собственности

Данный вариант позволяет зарабатывать на недвижимости, не имея её в собственности. Фактически риелторская деятельность сводится к сопровождению сделок с недвижимым имуществом, будь то сдача в аренду, найм или купля-продажа. Ставка риелтора достигает значения в 3% от стоимости одной сделки.

Условия эффективности ведения риелторской деятельности — наличие развитых коммуникативных навыков, а также умение анализировать рынок недвижимости и оперативно реагировать на его изменения.

Присущие каждому из вышеобозначенных вариантов преимущества и недостатки проявляются в большей или меньшей степени в зависимости от имеющихся условий — наличия недвижимости в собственности, размера стартового капитала, рыночной ситуации, а также желания (либо нежелания) вести активную деятельность в данной сфере. Таким образом, заработать на недвижимости можно лишь руководствуясь подробным бизнес-планом, составленным на основании результатов анализа имеющихся условий.

Источник: https://newbusiness.su/kak-zarabotat-na-nedvizhimosti.html

Перепродажа домов — один из вариантов заработать на недвижимости

Совет № 1 – Будьте экспертом в своей местности. 
Если вы собираетесь выгодно перепродавать дома, лучше всего начать работать только в одном месте и стать экспертом именно здесь. Изучение важных местных данных может помочь вам стать успешным, и получить солидную прибыль.

Вы должны ознакомиться с некоторыми статистическими данными, числом домов, которые были проданы за месяц до этого, объектами, предназначенными для продажи в этой местности, средними ценами продаж, и выяснить, будет ли дом пустовать в ожидании продажи.

Эта информация может иметь неоценимое значение, которая оградит вас от неудач при инвестировании в недвижимость.

Совет № 2 — Всегда делайте подсчеты.

Прежде чем начинать какое-либо дело, убедитесь, что вы рассчитали все, и провели комплексный анализ. Найдите время, чтобы проверить подходящие объекты и убедитесь, что они именно те, в которых вы нуждаетесь.

Ведь самым последним делом станет покупка недвижимости, с которой вы впоследствии застрянете, понимая, что это совсем не то, чего вы хотели. Именно поэтому перед тем как заключать сделку, проводите детальный анализ.

Совет № 3 — Относитесь к процессу как к бизнесу.

Если вы собираетесь начать перепродавать дома, вы должны относиться к этому занятию как к бизнесу. К объекту очень легко привязаться, но старайтесь не делать этого, так как это ошибка.

Если вы не будете слишком эмоциональны, вы примете правильное решение и сэкономите деньги. Помните, что вам нужно заработать деньги, а не думать о том, насколько сильно вам нравится конкретный дом. Оставайтесь беспристрастными, если хотите получить прибыль.

Совет № 4 — Не совершайте ошибок при получении советов.

В некоторых случаях, возможно, необходимо будет выполнить некоторые ремонтные работы в доме, прежде чем его перепродавать. Если это так, избегайте ошибок, получая советы. Если у вас имеются некоторые планы на предмет строительства или переделки в доме, всегда есть кто-то, с кем можно посоветоваться о них.

Позвольте другому человеку ознакомиться с вашими замыслами – это поможет сберечь вам крупную сумму, так как они смогут увидеть ошибки и просчеты, которые вы могли не заметить. Поэтому постарайтесь получить несколько дельных советов, которые помогут вам принять правильное решение.

Совет № 5 — Работайте только со специалистами своего дела.

Сотрудничайте лишь с профессионалами, когда задумаете заняться перепродажей домов. Вы будете работать с агентами по недвижимости, подрядчиками и другими специалистами — поэтому убедитесь, что они асы в своем деле. Если вы окружите себя только наилучшими профессионалами, вы облегчите себе работу, и вам будет легче добиться успеха.

Источник: recher.ru

 

Источник: https://www.tltonline.ru/articles/realestate/pereprodazha-domov-mdash-odin-iz-variantov-zarabotat-na-nedvizhimosti-684/

6 советов по заработку на недвижимости

Хотя я успешный бизнесмен, я всегда был по совместительству инвестор недвижимости. Вы можете преуспеть в обоих направлениях тоже.

Есть бизнес или карьера, что создает положительный денежный поток, который Вы можете инвестировать в недвижимость. Я делал это в течение многих лет. Если вы никогда не инвестировали в недвижимость, начни с малого и не используйте все свои деньги.

Никто никогда не смотрите назад я всегда говорил: «моя первая сделка была в моих силах.» Ты должен научиться читать договоры, строить свою сеть специалистов, например, юристов и риэлторов и развиться в этом направлении.

Профессионализм приходит только с опытом. 

Прелесть работы в недвижимости  заключается в том, что вы знаете то что нужно досконально, и начинать с малого: найти недорогую недвижимость, как: односемейные дома, недострой, или коммерческая недвижимость. Старайтесь совершать небольшие сделки, пока вы получаете достаточно опыта работы с недвижимостью.

Джоэл Салатин, мой наставник, всегда говорил: «делайте ваши ошибки как можно без катастрофических последствий.»  Если у тебя нет денег, делай много маленьких сделок сделок.

Бизнес-партнер, Коул Шляпник, и я создали программу которая научит вас, как приобрести собственность по договору за очень небольшие деньги, иногда менее 1000$; и продать  другому покупателю.

В лучшем случае: вы сможете создать 5,000$-15,000$ положительных денежных потоков, которые могут быть реинвестированы в долгосрочные активы. —Тай Лопес, инвестор и советник многих многомиллионных бизнесов, который создал онлайн империю с с восьмизначными активами.

2. Думайте, глобально

Легко отказаться от работы в недвижимости, потому что у вас нет денег, но не важно сколько у вас денег, есть же интернет! Я знаю парня, который с 0 заработал 50 000 $ и начал серьёзный рост.

Во-первых, вам не нужно в самом начале покупать недвижимость, станьте посредником, и на этом создайте свой первый капитал который в дальнейшем вы сможете инвестировать в крупные проекты. Вы должны заработать для старта 16 000$. Работайте менеджером по недвижимости и копите.

Можете использовать чужие деньги, займите и действуйте. К тому времени как вы работали в недвижимости у вас появился опыт в этой области и вы будете подкованы для старта инвестиций.

2. Разберитесь в экономике

Самые удачные вложения в недвижимость — это те которые окупятся в самые короткие сроки. Вы должны разбираться в тенденциях роста спроса и ценовой политики на недвижимость. 

4. Учиться, потом зарабатывать

Прежде чем выбрасывать деньги на ветер и не прийти к своей мечте, обучите себя! Не тратьте тысячи долларов на тренеров и семинары.

Читайте также:  Как создать свой бренд одежды

Независимо от того, какой блестящий тренер и не слушай тех которые говорят что тебе нужно дорогое образование. Информация в интернете — это недорогой и хороший способ обучиться.

Найдите ресупсы специализирующейся на инвестициях в недвижимость, как поступил я. 

5. Начните сегодня

Есть несколько вариантов заработка на недвижимости: Один: купить недорогую недвижимость без ремонта. Сделать небольшой ремонт, сдать её  и собирать арендную плату,это будет приносить ежегодный доход от 8% до 10%. Если вы приобретете два-три объекта, то это увеличит ваш доход.

Два: Купить дом, поставить его на продажу дороже, жить в нем на один или два года, пока не продадите. Затем купить дом за большую стоимость. Делать это пять раз в 10 лет может генерировать 300 000 до 500 000 долларов чистой прибыли. Что позволит вам приобрести собственный дом в наличные деньги и жить в нём! У вас останутся средства на покупку другой недвижимости.

6. Инвестировать или нет

Сделки источник, который содержит некоторые ключевые элементы: они занимают минимальное количество времени, чтобы закончить, и получить максимальное количество прибыли при минимизации рисков и вложении денег.

Прежде чем реально приступать к инвестициям подумайте над тем, укрепить свои тылы. Если у вас есть чёткий план, тогда вперёд!. Но даже самый зубодробительный план имеет как минимум пять стратегий выхода.

Опыт научил меня, что ветер благоприятный для рынка недвижимости может быстро переключиться; и вы можете быть привязанными на десяток лет возвращая инвестиции.

Поделитесь этой статьёй с друзьями

Источник: http://doska-realty.ru/article/6-sovetov-po-zarabotku-na-nedvijimosti-zarabotay-realnoe-sostoyanie/

​Бездомный инвестор: как заработать на недвижимости, не покупая ее

На недвижимости можно заработать, не покупая домов и квартирФото: Fotolia/vectorfusionart

Если инвестировать в недвижимость, основных вариантов всего два: покупка конкретных объектов для аренды или перепродажи либо инвестиции через инструменты финансовых рынков. Первый вариант привычен, но требует существенного капитала и обладает невысокой ликвидностью. Выгоден ли второй вариант?

Облигации компаний в сфере недвижимости

Вы становитесь кредитором компании (например, группы ПИК или другой), имеете купонный доход и доход в виде разницы между ценой покупки облигации и ценой ее продажи/погашения.

Если сидеть до погашения и компания к тому времени не столкнется с дефолтом или реструктуризацией, вы будете иметь стабильный гарантированный ежегодный доход. Если же у компании будут финансовые проблемы, есть риск потерять вложенные средства (самый известный пример последнего времени — Су-155).

Когда на рынке недвижимости стагнация или даже кризис, цены падают. Цены на облигации подобных компаний тоже могут опуститься. Что повысит доходность облигаций к погашению и сделает их более привлекательными для инвестиций.

Но когда вы уже купили облигацию, улучшение ситуации на рынке недвижимости способно опосредованно сказаться и на цене облигации: она может подрасти, и тогда у вас есть шанс продать ее дороже, чем купили.

Ликвидность облигации крупной компании, как правило, высокая. Так что облигацию можно продать в день выставления заявки, в отличие от объекта недвижимости. В то же время корреляция между ценами на недвижимость и облигацией не прямая: все зависит от финансовой ситуации компании, ее новостей.

Здесь нет расходов на риелтора, налога на имущество, но в то же время при банкротстве компании-эмитента есть риск лишиться 100% капитала (если инвестор не владеет кредитным дефолтным свопом).

При этом вряд ли можно себе представить стопроцентное обесценивание объекта недвижимости, если исключить физическое уничтожение (этот риск может быть застрахован).

Для покупки облигаций вам потребуется открыть брокерский счет в РФ (если вы хотите купить облигации российских компаний) или за рубежом. Порог входа — от 1 тыс. рублей (российский рынок) или от 2 тыс. долларов (зарубежный).

Но нужно учитывать минимальную сумму, начиная с которой брокеры готовы открывать счет. Если вы готовы инвестировать на срок от трех лет на российском рынке, вам имеет смысл покупать облигации через индивидуальный инвестиционный счет (брокерский счет с льготным налогообложением).

Но помните про ограничение: туда можно инвестировать не более 400 тыс. рублей в год.

Гораздо реже (в основном не в России, а за рубежом) встречаются кредитные ноты (loan notes), которые представляют собой некое подобие облигаций.

Вы инвестируете в ноту, которая, как правило, выпущена компанией-девелопером, и взамен имеете фиксированный процентный доход — купон (обычно около 6—8% годовых). Такая нота может выпускаться как обязательство девелопера без привязки к какому-то проекту или именно под конкретный проект.

Иногда вы еще можете получить установленный процент от прибыли (обычно 10—20%) по тому проекту недвижимости, под который выпущена эта нота, но такое условие дают не все девелоперы.

То есть компания-девелопер привлекает средства под свой проект по строительству/реновации какого-то объекта недвижимости под определенный процент (купон по ноте) и может делиться с инвесторами прибылью по нему. Вход в такие ноты обычно стоит от 20—30 тыс. долларов, но в них придется сидеть до погашения, а это обычно год и более.

Акции компаний в сфере недвижимости

Здесь вы становитесь акционером, то есть совладельцем бизнеса, и участвуете в прибыли компании. В отличие от облигации, тут нет даты погашения по заранее известной цене, нет и гарантированных купонов. Хотя могут быть дивиденды.

Ваш доход зависит от динамики цены акций и дивидендных выплат. Цена акции зависит от финансовых показателей компании, корпоративных новостей и, конечно, динамики рынка недвижимости. Если на нем будет кризис, цены на акции компаний этой сферы, вероятнее всего, также упадут.

Если надеяться на восстановление рынка, кризис — оптимальный момент их покупки.

Тем не менее прямой зависимости между ростом или падением цен на квадратные метры и акцией компании в сфере недвижимости нет.

У компании может выйти оптимистичная новость об удачном проекте на фоне общего падения цен на недвижимость, и ее акции могут подрасти. Но может и быть и наоборот.

Дивиденды также зависят от финансового состояния компании и могут быть не выплачены вовсе, а могут оказаться существенно выше среднего роста цен на недвижимость.

Ликвидность здесь выше на порядок, чем при покупке недвижимости. Но, как и с облигацией, есть риск 100-процентной потери капитала в случае банкротства эмитента.

При этом затраты на покупку и содержание акции несопоставимо ниже, чем при покупке недвижимости.

Как и с облигацией, для покупки вам потребуется брокерский счет в РФ или за рубежом, обычный или индивидуальный инвестиционный счет (только для инвестиций на российском рынке).

Фонды недвижимости

Очень важно грамотно выбрать стратегию фонда, она может быть консервативной или агрессивной.

Так, фонды недвижимости могут инвестировать непосредственно в разные объекты недвижимости для сдачи их в аренду. Это достаточно консервативная стратегия, особенно если фонд не использует кредиты. Могут вкладываться в девелопмент объектов недвижимости для их продажи.

Это умеренная или даже агрессивная стратегия, так как нет гарантий, что недвижимость не упадет в цене. Также фонды могут инвестировать в ипотечные закладные и просто кредиты под залог недвижимости. Здесь риск зависит от качества закладных.

Если это закладные по ипотеке subprime, которая как раз стала причиной кризиса 2008 года, то это очень агрессивная стратегия. Могут вкладываться в акции компаний сферы недвижимости или ипотечных агентств.

Это агрессивная стратегия, поскольку доходность акций полностью зависит от бизнес-показателей данных организаций.

Кроме того, фонды недвижимости могут быть закрытыми (вы можете в них зайти только в начале их формирования и выйти — лишь после закрытия фонда, если по ним нет вторичного рынка и их паи не котируются на бирже), интервальными (можно войти и выйти только в установленные интервалы) и открытыми (войти и выйти можно в любой рабочий день).

Если фонды инвестируют в недвижимость напрямую, здесь есть прямая связка с рынком недвижимости. Инвестиции подобного рода требуют меньших затрат на приобретение и содержание паев фондов, ликвидность же зависит от типа фонда.

В то же время риски могут быть равны или выше рынка недвижимости: фонд может использовать существенные заемные средства (90% и выше), повышая риски.

Также в отдельные моменты (типа Brexit) фонды для сохранения стоимости активов и защиты от массового изъятия со стороны инвесторов могут временно закрываться на вход и выход, становясь даже менее ликвидными, чем покупка недвижимости напрямую, которую, пусть и по бросовой цене, но все же можно продать.

Порог входа зависит от фондов: если это взаимные фонды (mutual funds), то, как правило, порог входа от 1 тыс. долларов, а если это биржевые фонды ETF, вход в них теоретически возможен менее чем за 100 долларов, но брокеры вряд ли вам откроют счет с суммой менее 5—10 тыс. долларов. Так что минимальный порог в реальности все же 5—10 тыс. долларов.

Структурные продукты

Здесь порог входа может составлять от 100—300 тыс. рублей либо 1—2 тыс. долларов. Приобрести подобный продукт можно через брокера, банк, управляющую компанию.

Таких продуктов множество, у них может быть разный вариант риска: от полной защиты (условно — нулевой риск, если не произойдет дефолта эмитента, выпустившего структурный продукт, а также дефолта по облигации, на которой он построен) до частичной или условной защиты, где есть риски потери капитала.

Структурные продукты привязаны к цене на базовый актив, которым могут выступать акции/облигации компаний в сфере недвижимости, либо к фондам недвижимости, либо к индексу недвижимости (чаще всего это NAREIT — индекс, включающий акции 20 крупнейших американских компаний в сфере недвижимости).

Продукты могут иметь стратегии на рост / падение / боковой тренд базового актива, то есть совершенно необязательно заработать только при росте. Также, в отличие от инвестиций в акции / облигации / фонды / индексные фонды напрямую, структурный продукт способен снизить риски просадки, обеспечить фиксированный купонный доход.

Но при этом предполагает, что вы по умолчанию остаетесь в нем до конца срока. Поэтому у структурного продукта меньшая ликвидность, чем у инвестиций в акции/облигации/фонды напрямую. При выходе досрочно вы можете не получить тех результатов, на которые направлена стратегия продукта.

Обычно срок подобных продуктов — от одного месяца до нескольких лет.

Инвестиционное страхование жизни

Этот вид инвестиций схож со структурными продуктами, привязанными к цене на базовый актив, которым могут выступать акции/облигации компаний в сфере недвижимости, к фондам недвижимости либо к индексу недвижимости.

Но такие продукты оформляются на срок от трех лет и практически неликвидны: вы не можете досрочно изъять всю сумму, причем лишь немногие продукты инвестиционного страхования позволяют досрочно изымать накопленный доход.

По итогам программы вы гарантированно получаете 100% вложенного капитала плюс доход от прироста базового актива (инвестстрахование, в отличие от структурных продуктов, которые могут иметь стратегии заработка на падении, могут приносить доход только при росте).

Также, в отличие от всех вышеупомянутых вариантов, в случае смерти инвестора его выгодоприобретатели получают 100% вложенной суммы плюс накопленный доход, не дожидаясь вхождения в наследство.

Плюс по таким программам может быть предусмотрена дополнительная выплата в иных страховых случаях (например, при потере трудоспособности). Также на сумму в рамках этого продукта не распространяется взыскание по исполнительным документам и деление при разводе.

Дополнительный плюс — льготное налогообложение (по ставке 13% облагается прибыль с превышения ключевой ставки) и налоговый вычет в размере взносов, но не более 120 тыс. рублей в год.

Наталья СМИРНОВА, генеральный директор компании «Персональный советник», для Banki.ru

Источник: http://www.banki.ru/news/daytheme/?id=9281196

Ссылка на основную публикацию