Как инвестировать в недвижимость и стоит ли это делать?

Как правильно инвестировать в недвижимость: практические советы и рекомендации

Каждый человек старается достигнуть материального благополучия и финансовой независимости. Причем для многих людей обязательным символом стабильности и состоятельности является владение определенным недвижимым имуществом, а точнее само инвестирование в недвижимость.

И действительно, вложение свободных средств в этом направлении является весьма удачным решением.

Однако не стоит полагать, что достаточно лишь найти и приобрести жилье подешевле, подождать около года и продать его подороже, уплатив налог и радостно подсчитав прибыль. Также можно сдавать жилплощадь в аренду, но делать это с максимальной выгодой тоже нужно уметь.

А чтобы понимать, как правильно следует вкладывать средства в эту область инвестирования и что при этом важно учитывать, читайте текст далее.<\p>

к оглавлению ↑

Практические советы по инвестированию в недвижимость

к оглавлению ↑

Определение состояния рынка

Прежде всего, вам необходимо точно определить состояние рынка недвижимого имущества, куда вы собираетесь вложить свои накопления. Так, он может находиться на стадии активного роста, спада или же томительного ожидания, когда мнения авторитетных риелторов о дальнейшем движении тренда расходятся.

Если вы решите просмотреть график динамики роста и цен на недвижимость интересующего вас города или же целой области, то заметите, насколько сильно он может изменяться в течение всего нескольких лет. Благо, подобная информация в достаточном количестве находится в свободном доступе в интернете и не только.

Здесь следует выделить основную закономерность – когда цены на жилье находятся на минимальном уровне, то следует приобретать интересующий вас объект. Позже, когда его стоимость вырастет, недвижимость следует продавать. В течение всего это времени и, если захотите, в будущем можно сдавать его в аренду. Но подробнее об этом будет рассказано далее.

к оглавлению ↑

Период времени инвестирования в недвижимость

Следует понимать, что вложение в недвижимое имущество следует относить к долгосрочным инвестициям сроком от 1–3 лет. Причем часто такую деятельность можно назвать спекуляцией, которая возможна лишь при растущем тренде.

Если же вы решаете приобрести жилье на первичном рынке, то есть только что построенное или же находящееся на определенной стадии возведения, то срок сдачи дома в аренду может существенно задержаться.

Конечно, это будет дешевле, чем покупка уже обжитой квартиры (вторичный рынок) в давно построенном доме.

Но следует понимать, что полноценный ремонт и обустройство квартир в новостройках могут затянуться до 1–2 лет.

И даже если вы все это сделаете раньше остальных владельцев соседних квартир, потенциальные арендодатели вряд ли сильно заинтересуются вашим предложением до окончания полного окончания ремонта всего здания. То есть срок окупаемости вашего инвестирования в недвижимость в данном случае может затянуться.

Как вы понимаете, приобретение жилья на вторичном рынке обойдется дороже, но и срок окупаемости вашего вклада уже существенно сократится.

к оглавлению ↑

Желаемый доход

Конечно, в данном случае все будет зависеть от конкретного города и состояния рынка. Но рассчитать приблизительный доход от будущего приобретения недвижимого имущества вполне возможно уже сейчас. Сначала вам следует узнать среднюю стоимость квартиры или дома в интересующем вас районе или же в целом городе.

Информацию о стоимости аренды жилья можно найти в местных газетах, а также на специализированных сайтах. Затем рассчитайте размер дохода от сдачи вашего потенциального приобретения в аренду, и вы поймете, на какие дивиденды можно рассчитывать в будущем. Это касается не только жилой площади, но и различных офисов, гаражей и прочего.

к оглавлению ↑

Время для работы с инвестированием в недвижимость

Среди многих людей широко распространено мнение, что достаточно создать себе источники пассивного дохода и можно всю оставшуюся жизнь ничего не делать. Однако это далеко не так.

Если рассматривать вложения в недвижимость, то в большинстве случаев вам придется потратить массу сил, времени и средств на ремонт, должное обустройство жилой площади, покупку различного оборудования и необходимой техники.

Но и это еще далеко не все. В дальнейшем вам придется постоянно управлять вашими объектами вложения, следить за их состоянием, а также регулярно общаться с арендодателями, риелторами и различными службами.

Также будут наблюдаться ощутимые отличия в зависимости от того, в какой сегмент рынка вы вкладываетесь. Затраты денежных средств, времени и усилий владельца жилой квартиры, рабочего офиса, магазина, земельного участка и жилья, которое посуточно сдается в аренду, будут весьма сильно различаться.

к оглавлению ↑

Сумма вложений

Конечно, конкретную сумму для будущих вложений в недвижимое имущество вы определяете самостоятельно. И уже исходя из ее величины определяется конкретный ценовой уровень, местоположение и сам сегмент рынка.

Здесь стоит отметить, что рынок недвижимости далеко не ограничивается одной лишь жилплощадью. Кроме квартиры и дома, вы можете приобрести складское помещение, земельный участок, автомобильный гараж или рабочий офис. С каким из этих объектов вы желаете работать в будущем? Возможно, какой-либо из сегментов рынка вам знаком больше, чем остальные?

к оглавлению ↑

Важные рекомендации по инвестированию в недвижимость

к оглавлению ↑

Знайте свой район

Скорее всего, вы уже слышали поговорку о трех наиболее важных факторах при выборе недвижимого имущества: расположение, расположение и снова расположение. И это действительно так. Перед покупкой недвижимости следует как можно более тщательно изучить объект ваших вложений, а особенно его местонахождение.

Возможно, есть какие-либо существенные особенности, наподобие вида из окна на протекающую реку, оживленную автомобильную трассу или же вообще свалку мусора. Насколько развита окружающая инфраструктура и удобен ли для проживания район? Вы никогда не угадаете все эти мелкие на первый взгляд нюансы, пока самостоятельно не соберете как можно больше информации о потенциальном приобретении.

к оглавлению ↑

Местная недвижимость

Скорее всего, вы отлично знакомы с той местностью, где вы постоянно проживаете. И если в этом районе есть привлекательный объект для вложения денег, то лучше уделить внимание ему, чем искать недвижимость в других городах или странах.

Конечно, это вовсе не означает, что нужно приобретать все то, что только можно увидеть из вашего окна. Но стоит понимать, что для должного ознакомления с недвижимым имуществом на незнакомой территории у вас уйдет намного больше сил и времени.

к оглавлению ↑

Однокомнатная квартира

Именно этот вариант для вложения денег в сфере недвижимого имущества является одним из наиболее популярных. В данном случае целевая аудитория потребителей достаточно велика.

Это и одинокие молодые люди, разведенные мужчины и женщины, а также овдовевшие пенсионеры. Как вы понимаете, такие арендаторы редко нуждаются в большом и просторном жилье.

Причем однокомнатной квартирой легче управлять, следить за ее состоянием и, соответственно, проще искать покупателей или сдавать жилье в аренду.

к оглавлению ↑

Резервный фонд

Весьма распространенной является ситуация, когда человек живет в одном жилье, а другое свое имущество, то есть вторую квартиру или дом, сдает в аренду.

Как вы понимаете, периодически приходится чинить санузел, кровлю, водопровод или же просто совершать косметический ремонт.

Если вдруг произойдет какая-либо поломка и у вас не окажется денег на ее устранение, то вы рискуете упустить прибыль за период накопления нужной суммы. Именно для таких непредвиденных ситуаций нужно иметь определенный резервный фонд.

к оглавлению ↑

Время на обучение

Если вы всерьез решили заняться инвестированием в недвижимость, то не пожалейте времени на детальное изучение этой сферы вложения капитала.

Сегодня существует огромное количество информации на эту тематику. При покупке книг лучше отдавать свое предпочтение практическим руководствам по приобретению, продаже и сдаче недвижимого имущества в аренду.

Также не забывайте о различных тренингах и онлайн-семинарах.

к оглавлению ↑

Найдите толкового риелтора

Далеко не все агенты в сфере недвижимости могут оказаться полезными для выгодного вложения капитала.

Когда вы решите обратиться за помощью к риелтору, убедитесь, что он имеет хороший послужной список и должный опыт, то есть большое количество проданных объектов.

Такой человек должен понимать сущность доходности вкладываемого капитала (ROI), чистой операционной прибыли (NOI), а также других важных показателей целесообразности и рентабельности инвестиций в недвижимое имущество.

к оглавлению ↑

Вступайте в местные инвестиционные клубы

Где еще можно почерпнуть массу ценной информации, как не у более опытных коллег? Местные инвестиционные клубы предоставляют вам отличную возможность перенять практический опыт других инвесторов, узнать их мнение, получить советы и рекомендации. Если же в вашем населенном пункте нет такого сообщества, то можно поискать его в интернете (форумы и блоги) или же создать клуб самому.

к оглавлению ↑

Рентабельная доходность

Недвижимость, которая обеспечивает вам более 1% доходности от ваших вложений в месяц, можно считать удачным приобретением. То есть если вы хотите приобрести дом за 100 000 долларов, и он будет приносить вам менее 1000 долларов в месяц, то лучше поискать более целесообразный объект для вложений.

Как видите, чтобы заниматься инвестированием в недвижимость необязательно быть уникальным гением или же доктором экономических наук. Достаточно лишь обладать здравым смыслом, понимать законы рынка и, конечно, иметь намерение развиваться в этой нише в дальнейшем. Успехов!

Источник: https://finansy.name/investicii/investirovanie-v-nedvizhimost.html

Не покупайте недвижимость, чтобы ее сдавать

Не покупайте квартиру и для себя, лучше арендуйте! Так советуют лучшие эксперты по инвестициям в недвижимость, начиная с профессора Йельского университета и нобелевского лауреата Роберта Шиллера и заканчивая аналитиками из риэлторских и девелоперских компаний разных стран, отмечающих небывалый рост цен на недвижимость и снижение доходности. Как быть российскому инвестору?

Инвестиционная привлекательность квартир у нас за рубежом

Наилучший и простой способ определить, завышены ли цены на недвижимость – это посчитать соотношение цены квартиры к стоимости ее годовой аренды без учета расходов, известное в мире как price-to-rent ratio (P/R ratio), или коэффициент валовой арендной платы (Gross Rent Multiplier). Например, квартира стоит 5 миллионов рублей, сдавать в аренду ее можно на 25 тыс. рублей в месяц, т.е. в год 300 тыс. руб. P/R = 5 000 000 / 300 000 = 16,67. Грубо говоря, 16,5 лет уйдет на возврат стоимости квартиры, без учета потерь на расходы.

Этот индекс показывает не только инвестиционную привлекательность жилой недвижимости, но и вообще целесообразность ее покупки. В мире многие эксперты не советуют вкладывать деньги даже в собственное жилье, если оно продается по чрезмерно высокой цене.

В августе спрос на аренду жилья в столице вырос вдвое

В США в 70-, 80- и 90-х годах P/R колебался между 10 и 14. В последние годы он, в среднем по стране, равен 20, в округе Вашингтона – более 20, в Бостоне, Нью-Йорке, Лос-Анджелесе  – более 25, в Калифорнии – более 35.

При этом специалисты по недвижимости в США считают, что если P/R более 20, то расходы владельца недвижимости будут выше расходов арендатора, то есть выгоднее арендовать жилье, чем покупать.

 Расчет соотношения P/R по всем Штатам показал, что в 40 из 50 крупных городов на сегодняшний день недвижимость выгоднее арендовать, а инвестировать в нее категорически не следует.

Более развернутые рекомендации P/R дают аналитики Trulia:

Если P/R от 1 до 15, цены на недвижимость привлекательные, и ее гораздо лучше покупать, чем арендовать; если от 16 до 20 – как правило, лучше покупать, если более 21 – цены на недвижимость завышены и ее гораздо лучше арендовать, чем покупать.Некоторые аналитики считают, что если P/R больше 25, то рынок значительно перегрет и образует «мыльный пузырь».

По данным Globalpropertyguide, в Европе P/R значительно меняется от страны к стране.

Молдова = 10, Украина = 11, Черногория = 13, Румыния = 16, Венгрия = 17, Хорватия = 17, Латвия = 18, Болгария = 21, Германия = 23, Италия = 26, Россия = 26, Франция = 28, Финляндия = 28, Австрия = 28, Мальта = 31, Швейцария = 32, Греция = 35, Великобритания = 48, Андорра = 49, Монако = 53!Самый низкий показатель в Европе – у наиболее бедных или развивающихся стран.

Рекордсмен – Молдавия, хорошие показатели у Украины, Черногории и Румынии. В этих странах лучше купить недвижимость, чем арендовать, но спрос ограничен и риски довольно высоки. Никто не спешит массово инвестировать в квартиры Молдовы или Украины, например. Привлекательное соотношение P/R  обусловлено низкими ценами на покупку жилья и относительно высокими на аренду.

При этом в самых развитых и благополучных странах Европы цены на недвижимость завышены, а в некоторых – запредельно. Россия также попадает в эту категорию, но, к сожалению, не по выдающимся экономическим показателям, а по причине многолетнего роста цен на нефть, вслед за которыми подтягивался и фондовый рынок, и недвижимость.Рост цен на жилье в России не уникален.

В 2000-х годах «мыльные пузыри» недвижимости охватили многие страны в мире – США, Англию, Австралию, Новую Зеландию, Францию, Израиль, Грецию, Болгарию, Норвегию, Южную Корею, Китай.Журнал The Economist писал: «Во всем мире рост цен на жилье является крупнейшим пузырем в истории».P/R также наглядно демонстрирует инвестиционную привлекательность недвижимости, т.е.

стоит ли покупать ее, чтобы сдавать в аренду. Однако более точно результат покажет соотношение с учетом расходов на содержание квартиры (налоги на имущество и НДФЛ, коммунальные платежи, необходимые ремонтные работы), называемое House P/E ratio и равное стоимости недвижимости (числитель), деленное на годовую аренду минус годовые расходы (знаменатель).

Например, квартира стоит 5 миллионов рублей. Годовая аренда – 300 тысяч рублей, годовые расходы 100 тысяч рублей, P/E = 5 000 000 / (300 000 – 100 000) = 5 000 000 / 200 000 = 25. Другими словами, инвестиции в квартиру полностью окупятся через 25 лет. Годовая чистая доходность квартиры будет равна 200 000 / 5 000 000,  умножить на 100%, то есть 0,04 * 100% = 4%.

Однако чаще используют коэффициент валового дохода (Gross Rental Yield), то есть без учета расходов. Он равен годовой аренде, деленной на стоимость недвижимости и умноженной на 100%.Global property guide привел рейтинг 120 стран мира по доходности (Gross Rental Yield) и инвестиционной привлекательности недвижимости с учетом цен, политических и экономических рисков.

У России средняя доходность жилой недвижимости  3,8% и очень низкая инвестиционная привлекательность. Для сравнения: Германия – 4,42%, Франция (Париж) – 3,63%, Монако – 1,9%, Испания – 3,92%, Англия (Лондон) – 2,09%, Болгария – 4,66%, США – 4,29%.

Самые высокие показатели доходности в Молдавии, Египте, Ямайке, Украине и Панаме (9-10%), но только в Панаме условия для инвестиций сочли великолепными.Действительно, Панама активно развивается, в проекте по расширению канала работают тысячи зарубежных специалистов, которые снимают жилье. В стране безопасно, экономика на подъеме, инвестиции активно привлекаются в банковский и строительный бизнес. В городе Панама можно приобрести квартиру за 180 000 долларов (в центре или на престижном побережье), которая будет сдаваться в аренду за 1500 долларов в месяц и приносить валовую доходность в 10% годовых или чистую доходность (с учетом расходов) 7-8%.

Что скажут эксперты

Беглые расчеты показали, что в России, в частности в Москве, цены на недвижимость сильно завышены и инвестиционная привлекательность квартир низкая. Но поверхностный расчет не может учесть всех факторов и нарисовать детальную картину.

 В стремлении разобраться в ситуации мы обратились к самым опытным из наших экспертов с вопросами: выгодно ли сегодня приобретать квартиру в Москве для последующей сдачи в аренду, о какой доходности может идти речь и какой из сегментов наиболее привлекателен?

Вадим Лященко, управляющий АН «РБНО»: «Нет, не выгодно по сравнению с другими простейшими инвестициями – например, банковскими вкладами. Доходность рублевых вложений в недвижимость в Москве при сдаче ее в аренду хорошо известна – это в среднем 4-6% годовых в рублях. В то же время достаточно надежные и устойчивые банки дают примерно от 6 до 8,5% годовых по рублевым вкладам с «капитализацией» (ежемесячным присоединением процентов к сумме вклада) или от 7 до 10% годовых без «капитализации». Ежегодный прирост рублевой цены квартиры, приобретенной на вторичном рынке, в расчет принимать, скорее всего, не стоит, так как он пренебрежимо мал (1-2% годовых, в лучшем случае) и полностью исчерпывается расходами собственника на текущий ремонт и поддержание квартиры в исправном состоянии».

Экономисты объясняют, что вкладывать деньги имеет смысл в объекты с минимальными рисками, то есть не подверженные резким колебаниям цен, предлагающие небольшой, но фиксированный доход, и ликвидные, то есть те, которые можно быстро продать, если возникнет такая необходимость.

На сегодняшний день, как и отметил Вадим Лященко, самые минимальные риски – у банковских вкладов. Есть только одна проблема – недоверие к российским банкам.

Помня о дефолтах, обнулении вкладов в недавней российской истории, нынешних разорений, обыватель из среднего класса подсознательно побаивается класть крупную для него сумму на счет в банк.

Владимир Яковлев, генеральный директор агентства недвижимости «Диамант», также высказывает негативную оценку:  «Нет, есть множество более удачных способов вложения денег. Наиболее рентабельным является эконом-сегмент. Там доходность достигает 7% годовых. В других сегментах доходность еще ниже – 3-5% годовых».

В расчетах мы приводили данные по другим странам, где зачастую картина не более радужная, чем в России. Может быть, все-таки имеет смысл обратить внимание на европейскую недвижимость и искать там интересный вариант? Приобрести что-нибудь и сдавать в аренду – и капитал надежный остается, и доход идет.

Московская налоговая заработала миллиард рублей с арендного жилья

Вадим Лященко: «Инвестиции в европейскую недвижимость предполагают вложение не в рублях, а в евро.

Здесь картина иная – доходность арендного бизнеса в Европе составляет те же 4-6% годовых, но уже в евро, что существенно выше доходности 2% по банковскому депозиту (в евро, в РФ).

Кроме того, в ряде стран россиянам доступна ипотека по ставке 4-5% годовых. Но минимальная рекомендуемая сумма вложений выше, чем в Москве, и начинается не со 100-150, а с 300 тысяч евро».

Владимир Яковлев соглашается с общим уровнем европейской доходности, но придерживается более осторожного взгляда: «Если говорить о европейской недвижимости, там средняя доходность 3-5% в зависимости от страны, а тонкостей больше, возможностей оперативного контроля – меньше… Многие россияне уже купились на зарубежную удочку – теперь пытаются с убытками скинуть  зарубежные активы…».

Существенный фактор отмечает Елена Кондрашева, ведущий эксперт компании «Миэль», офис «На Третьяковской»: «Инвестиции в зарубежную недвижимость 2-3 года назад успешно набирали обороты, прослеживался большой нарастающий интерес к этому виду недвижимости. Однако сегодня, учитывая ситуацию на Украине и европейский курс на введение санкций и их ужесточение, интерес к зарубежной недвижимости резко сократился».

Мы идем своим путем?

Для российского человека, консервативного и оседлого по натуре, владение недвижимостью – не просто выбор оптимальной инвестиции, а заветная мечта и показатель успеха.

Если ему удается заработать больше денег, то он думает о второй недвижимости, традиционно считая, например, квартиру в Москве куда более умным вложением, чем открытие счета в банке, опасаясь, что банк может лопнуть, рубль может рухнуть, а квартира – всегда «в цене».

Рассуждения экономистов о «перегретости» рынка недвижимости, «мыльных пузырях», низкой доходности не могут поколебать его веру в квартиру как самый надежный и выгодный капитал.

Чиновники нашли способ вычислять «серых» арендодателей

Как отмечает Елена Кондрашева, «…инвестиции в недвижимость всегда были одним из способов сохранения и приумножения денежных средств. «Аренда – кормит», т.е.

эти деньги идут на ежемесячное потребление; дают возможность повысить комфортность жизни, поднять самооценку человека, улучшить моральный климат.

Сдача в аренду жилья эконом- и бизнес-класса дает в среднем 6-7% годовых; премиум-класса – 5-6%».

Анатолий Юрьевич Пысин, генеральный директор агентства «Центральный Департамент Недвижимости» анализирует ситуацию с учетом психологии российского человека: «Прибыль от сдачи жилья в аренду всегда оставалась одним из самых стабильных источников финансового благополучия семьи. Вопрос покупки «дополнительной» квартиры сегодня приобрел особую актуальность, каковой не имел за всю историю современного рынка недвижимости России. Однако, учитывая нынешнее финансовое положение трудоспособного населения, не менее актуален и другой вопрос – выгодно ли покупать такое жилье в кредит? Поскольку выгода от приобретения квартиры для сдачи в аренду «за свои кровные» бесспорна и не требует оценки всех «за» и «против», считаю целесообразным рассматривать варианты приобретения квартиры для сдачи в аренду за счет привлеченных ресурсов».

Анатолий Юрьевич хорошо оценивает перспективы лизинга, особенно «для тех, кто уже давно арендует квартиру и стоит перед выбором формы приобретения собственного первого жилья», рассрочки и ипотеки с точки зрения покупки квартиры в качестве инвестиций.

«Поначалу может показаться, что процентные платежи по ипотеке резко снижают потенциальные доходы инвестора, но с учетом таких явлений, как инфляционные процессы, динамика курсов валют, стабильность рынка недвижимости и т.д., покупка квартиры для сдачи в аренду за счет ипотечного кредита не так уж и абсурдна.

На мой взгляд, ипотека с последующей сдачей в аренду будет выгодна лишь в том случае, если станет мероприятием ближайших 15-20 лет. Через 20 лет ипотечный кредит будет погашен, а инвестор получит «чистую», полностью оплаченную квартиру». Однако, как подчеркивает Анатолий Юрьевич, «важно оценить перспективы. Разумеется, ипотека, как и любой другой кредит, должна работать эффективно.

Основным инструментом оптимизации кредитных обязательств является сумма первоначального взноса». В целом, «чем больше первоначальный взнос, тем выгоднее сдача ипотечной квартиры в аренду».

Доверяю вам свою квартиру

Во многих странах человеку, который купил недвижимость, чтобы ее сдавать в аренду, предлагают услугу «доверительного управления». Заключив договор, владелец квартиры передает агентству недвижимости ключи и все полномочия на переговоры с арендатором, взимание плат, мелкий ремонт в квартире и т.д.

Все, с чем хозяин будет иметь дело – это получение арендных платежей на его счет в банке (за вычетом расходов и комиссионных фирмы). Мы обратились к нашим экспертам с вопросами: «Перспективна ли услуга «управление недвижимостью» от Агентства недвижимости?  Насколько это востребовано на российском рынке?».

Вадим Лященко: «Услуга доверительного управления жилой недвижимостью физических лиц существует на московском рынке достаточно давно, но по моим наблюдениям, не пользуется большим спросом.

Большинство наймодателей предпочитают вступать в отношения с нанимателями самостоятельно, и далеко не всегда согласны на полностью безналичные расчеты.

Кроме того, есть определенные сложности при оказании подобной услуги и у агентств – в зависимости от выбранной ими системы налогообложения базой налога может оказаться не только агентское вознаграждение (составляющее от 10% арендной платы и выше), но и полностью все суммы платежей, проходящие через агентство. Есть и другие нюансы бухгалтерского и налогового учета этих операций, делающие их достаточно трудоемкими для АН. На мой взгляд, в гораздо большей степени услуга доверительного управления востребована россиянами, приобретающими зарубежную недвижимость».

Владимир Яковлев: «Услуга управления хоть и представлена на нашем рынке, но не развита… Минимальное вознаграждение составляет 10% от поступающих платежей. К ней прибегают в основном клиенты, которые живут за рубежом».

Анатолий Пысин: «Услуга «управления недвижимостью» в эконом-сегменте, как это развито за рубежом, у нас не прижилась. Связано это с менталитетом россиян, им проще попросить своих соседей, друзей, которые живут рядом присмотреть за квартирой, чем платить комиссию агентствам недвижимости.

На моей практике данной услугой пользуются только те клиенты, у которых нет людей, которых можно попросить «присмотреть» за квартирой. Или еще, как вариант: собственник жилья сдает квартиру по знакомству чуть ниже рыночной стоимости, главным фактором выбора квартиранта – это взаимосимпатия и доверие».

К вопросу о доверии.  Как точно подметила Елена Кондрашева, упоминая о том, что на российском рынке услуга «управления недвижимостью» пока не востребована или мало востребована: «Люди должны доверять агентствам, а это уже следующая ступенька развития риэлтерского бизнеса». Хочется надеяться, что развитие пойдет в этом направлении.

Источник: https://www.cian.ru/stati-ne-pokupajte-nedvizhimost-chtoby-ee-sdavat-217941/

Как начать инвестирование в недвижимость без денег

Инвестирование в недвижимость без денег, т.е. как получать доход или приобретать недвижимость без первоначального взноса. Так же рассмотрим какие виды инвестирования денег в недвижимость более выгодные.

Для многих такая постановка вопроса, или скорее решение его — нереальны. Я предлагаю рассмотреть все варианты и подробнее остановиться на комнатах, как наиболее выгодном и осуществимом на первоначальном шаге к инвестированию в недвижимость. 

О том, почему инвестировать деньги в недвижимость выгодно, мы убедились на примерах в статье «Куда инвестировать?!» и где можно найти самую дешевую недвижимость, узнали из статьи «Залоговое имущество«.

Инвестирование в недвижимость без денег: варианты, способы

Сдать квартиру посуточно

Посуточная сдача квартиры может принести больше денег чем, если сдавать квартиру ежемесячно, но при этом такой подход потребует от вас больше времени. Вы будете достаточно плотно включены в этот процесс.

Даже если вы найдете управляющую компанию, то все-равно будут присутствовать риски. Кто снимает обычно квартиры: приезжие в командировку, студенты, туристы.

Стоит быть внимательными в выборе постояльцев, я вам подробно рассказывал уже, об этом в статье «Как выбрать арендатора«. Т.е не исключено, что вы можете приехать на квартиру и обнаружить пьяный дебош, обозленных соседей, дачу объяснений полиции… и виноват будет тот, кому вы доверили управлять сдачей в аренду квартиры.

Разбор полетов при этом неизбежен и вам предстоит вновь искать управляющего, либо самим заниматься сдачей квартиры в аренду.

Определить надежность квартиросъемщика и подготовить грамотный договор поможет управляющая компания, а главное — по выезду она убедится, всё ли в порядке в квартире.

Сдача квартиры помесячно

В случае, если вы нашли (или вам нашли) вполне порядочных арендаторов, то ежемесячный и стабильный доход вам обеспечен. 

В том случае, если вы воспользовались ипотекой и большую часть суммы взяли в кредит, то доход будет либо минимальным, либо его не будет вообще  квартира будет окупать себя сама с помощью сдачу в аренду — ежемесячные выплаты «съедят» ваш доход. 

Может случиться так, что вы можете вообще не получать доход, а возможно, еще и доплачивать банку из другого источника денег.

Сдача квартиры покомнатно: помесячно и посуточно

Общий доход при этом варианте больше, чем при сдаче квартиры одному арендатору, но при этом, могут возникнуть проблемы в поиске долгосрочных арендаторов. Здесь тоже больше вам надо будет уделять времени вопросам сдачи в аренду комнат в квартире.

Т.к. основными арендаторами будут студенты или приезжие, то текучка будет стабильно. Плюсы и минусы в сдаче квартиры посуточно, подробнее я говорил в статье «3 способа выгодно сдать в аренду квартиру» — обязательно ознакомьтесь, чтобы иметь полноту представления, о чем идет речь.

Это уже вполне полноценный бизнес, основанный на инвестировании денег в недвижимость. Как вариант, вы можете воспользоваться услугами управляющей компании, чтобы меньше участвовать в волоките по уходу за квартирой, уборке, охране и размещению арендаторов. 

Этот вариант можно еще назвать мини-гостиница. Он подойдет для тех квартир, которые раньше были коммуналками. Подойдут обычные 3-4 комнатные квартиры с раздельными комнатами.

Здесь варианты: сдавать в аренду комнаты, либо койко-место. Помесячно всё-таки выгоднее и менее хлопотно, чем посуточно.

Как можно сделать?

Купить комнату в коммуналке около 22 кв. м, разделить ее на 2 комнаты по 10 метров и сдавать, как две полноценные комнаты. Подойдет также секционное общежитие, где для сдачи в аренду комнаты можно проделать тоже самое, что и с коммуналкой, если позволяют квадраты.

В этом случае сдавать в аренду можно две комнаты, но с ценой чуть меньше рынка — этим вы обеспечите себе постоянный приток желающих снять квартиру и желаемую прибыль.

Если варианта купить большую по квадратуре комнату и, в последствии, разделить ее — нет, то сдавайте в аренду одну комнату — имейте терпение и начните с малого:)

Как инвестировать в недвижимость без денег: комнаты

Вы можете начать инвестировать деньги в недвижимость, купив в ипотеку комнату.  Каким образом? На рынке недвижимости вполне достаточно комнат в продаже, например в пределах 1 млн. рублей.

Вы вполне сможете сторговать у собственника сумму до 10%, т.е. 100 тыс. Затем оценщик оценивает эту комнату в 1150 тыс. рублей и у вас получается разница в 250 тыс рублей, в качестве первоначального взноса.

Далее вам достаточно иметь определенный официальный доход, который позволит взять ипотеку на эту сумму, подав минимум документов (паспорт + справку 2НДФЛ).

Если у вас нет официальной работы, то у вас есть друзья и родственники, которые могут помочь с официальным трудоустройством — ищущий, да обрящет:)

Единственный нюанс (как же без них:)) — доход от сдачи в аренду комнаты может и, как показывает практика, будет ниже той суммы, которую надо платить за кредит на 1-3 тысячи рублей. Если вы этого не боитесь, то такой вариант приобретения и выкупа комнаты для вас.

Еще может возникнуть ситуация, когда потребуется согласие других собственников на продажу, покупаемой вами комнаты. На практике согласие получить бывает трудно, то собственники не идут на контакт, то их нет в городе — причин масса.

Приходится подключать нотариуса, писать письма и ждать 30 дней, сделка затягивается, время идет. Но можно решить вопрос с покупкой комнаты намного быстрее.

Как? Продавец может подарить вам 1/100 доли в его комнате, а потом, вы, как сособственник выкупите у него стальные доли.

Затем по этой же схеме приобретаете вторую, третью и последующие комнаты. Затем эту недвижимость можно продать и перейти на более крупную — покупать квартиры и коммерческую недвижимость в том числе.

Загородная недвижимость

Можно летом сдавать дачный домик, особенно, если он находится рядом с озером. Летом, на праздники, на Новый год и так далее. По правде говоря это может быть не очень доходно, а также амортизация может быть довольно большой — будут отдыхать, что-то побьют, сломают, оторвут и прочее.

А вы, делали все для себя и с любовью… в общем не совсем приятно.

Если говорить о сдаче загородной недвижимости посуточно, то её стоимость варьируется от 3000 до бесконечности, в зависимости от региона и сезонного периода. Не забывайте, в этом варианте надо учитывать и фактор амортизации…

Выбор коммерческого помещения

Как правило, доходность такой коммерческой недвижимости будет не намного выше депозита, который можно получить в банке. Для сравнения, если депозит сегодня принесет вам от 8 до 9% годовых, то подобное помещение — от 13%. Подробнее о выборе коммерческой недвижимости мы говорили в статье «Коммерческая недвижимость, выбор объекта«.

Мы разобрались, как инвестировать деньги в недвижимость без стартового капитала. Теперь вы знаете куда в недвижимости можно вложить деньги, знаете на конкретном примере как это можно сделать. Остальное только ваше желание с способность оторваться от стула:)

Успехов вам!

Источник: https://www.HabRealty.ru/investitsii/investirovanie-v-nedvizhimost-bez-deneg.html

Стоит ли инвестировать в недвижимость?

Инвестиции в недвижимость являются одним из частых способов вложения денег. Кроме минимального риска потери своих накоплений, он позволяет получать регулярный доход.

С чего стоит начать?

Прежде чем что-то купить, нужно правильно определиться с типом объекта и местом его расположения. Виды недвижимости:

  • Предназначенная для проживания (квартиры, коттеджи, дачи);
  • Предназначенная для ведения бизнеса (склады, магазины, салоны, парикмахерские).

Жилая недвижимость стоит обычно дешевле коммерческой. Она пользуется большим спросом среди арендаторов даже в кризисные периоды. Именно с нее рекомендуется начинать новичкам.

Вложение в недвижимость является дорогостоящим мероприятием. Поэтому для выбора оптимального объекта нужно определить свои финансовые возможности и провести анализ рынка. Недвижимость способна принести два вида дохода:

  • От сдачи в аренду;
  • От перепродажи.

Сдать квартиру и начать получать доход можно сразу после оформления сделки. С перепродажей уже все сложнее. Недвижимость является низколиквидным объектом финансирования, поэтому продать ее быстро и с прибылью практически невозможно. Чтобы она выросла в цене следует подождать несколько лет.

При покупке квартиры нужно понимать, что элитные районы с хорошей инфраструктурой в экономически развитых городах, позволяют получать более высокий доход. Спрос на них стабильно высок даже в условиях кризиса. Продать такую квартиру также получится достаточно быстро. Но и потратить на покупку потребуется намного больше.

Динамика средней цены предложения квартир в новостройках Киева:

Чтобы определить, в какую недвижимость выгодно вкладывать деньги, нужно провести небольшой анализ. Для этого можно посмотреть сайты с объявлениями о покупке, продаже, сдаче и съёме недвижимости. Это позволит определить общие тенденции спроса и предложения. На помощь риэлтерских компаний надеяться не стоит. Их целью является продажа по выгодным для них и клиентов ценам.

Очень эффективным может оказаться вложение в недвижимость на стадии строительства (важно выбрать надежную проектно-строительную компанию). После постройки дома стоимость квартир в нем превысит вложения примерно в полтора раза. Кроме того, ее можно практически сразу можно продать и получить прибыль.

При такой стратегии инвестирования в недвижимость понадобится получить всю исчерпывающую информацию о застройщике. Потребуется помощь юриста для анализа документов компании и составления грамотного договора. Такой способ вложения денег является довольно высокорентабельным, но и с большими рисками.

Что нужно знать о коммерческой недвижимости

Инвестирование в коммерческую недвижимость является более сложным, чем в жилую. И динамика изменения цен несколько отличается. При скромных возможностях обычно инвесторы рассматривают к покупке нежилые этажи многоквартирных домов.

Их целевой аудиторией является малый и средний бизнес, сильно страдающий в периоды кризиса. Если жилые объекты практически никогда не демонстрируют отрицательную динамику роста цен, то здесь совсем наоборот.

Кроме того, требуются большие инвестиции в коммерческую недвижимость, чем в жилой фонд при еще меньшей ликвидности.

У нежилой недвижимости есть одно преимущество – стоимость аренды выше, чем на квартиры. Но новичку не рекомендуется начинать свою деятельность с этого направления. Особенно когда возникает вопрос: как инвестировать в недвижимость при малом капитале. При такой ситуации придется привлекать дополнительные средства, что повышает риски для инвестора.

Основные преимущества и недостатки при инвестициях в недвижимость

Достоинства:

  1. Огромный выбор предложений.
  2. Хороший способ защиты своих денег от инфляционных колебаний.
  3. Отличный источник пассивного дохода.
  4. Недвижимость почти всегда демонстрирует стабильный рост в цене.
  5. Возможность получить квартиру без вложений.

Последний пункт касается ситуаций, когда жилье приобретается в кредит и нет необходимости самостоятельного проживания в ней. Тогда ее можно сдать в аренду и получаемыми платежами выплачивать ежемесячные взносы в банк. Ипотека является одним из способов того, как купить недвижимость без денег.

Недостатки:

  1. Высокие требования к размеру капитала.
  2. Необходимость в уплате налогов.
  3. Необходимость содержать объект в исправном состоянии и делать ремонт.
  4. Рыночная стоимость недвижимости может упасть.

По самым разным причинам недвижимость может подешеветь. На стоимость влияют многие факторы.

Например, начатое в районе строительство какого-то крупного объекта приведет к падению спроса на недвижимость в этом месте. Но это временные явления и зависят от значимости того, что строят.

Возможно, после завершения стоимость на квартиры и офисы в этом районе очень сильно вырастет, что позволит компенсировать потери.

Научиться тому, как инвестировать в недвижимость достаточно несложно. Именно поэтому с него советуют начинать человеку, ничего не знающему об инвестировании. Риски потерь небольшие, окупаемость варьируется от двух до десяти лет. Но существуют повышенные требованию к капиталу.

Источник: https://fort.kh.ua/stoit-li-investirovat-v-nedvizhimost/

Инвестиции в недвижимость – особенности, плюсы и минусы, как правильно инвестировать?

Многих интересуют инвестиции в недвижимость, поскольку эта рискованная, хоть и прибыльная сфера. Есть несколько видов подобных вложений, отличающихся друг от друга и имеющих свои преимущества и недостатки. Важно знать правила и особенности таких вкладов.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость?

Есть два варианты получения прибыли от этого вида инвестирования.

Самый популярный способ – сдача недвижимости в аренду, благодаря чему можно получать не только ежемесячный доход за аренду, но и увеличение пассивного капитала, поскольку ежегодно цены на недвижимость увеличиваются.

Второй вариант инвестирования – перепродажа, и здесь прибыль можно получить от сделки купли/продажи. Если интересует, стоит ли инвестировать в недвижимость, тогда важно знать, что даже цены, сниженные в кризис, быстро восстанавливаются и даже превышают докризисный уровень.

Инвестиции в недвижимость – плюсы и минусы

В любом виде вложений есть свои риски, поэтому прежде чем делать инвестиции, важно ознакомиться с существующими преимуществами и недостатками. Начнем с хорошей информации, так, к плюсам инвестиций в недвижимость относят:

  1. Наблюдается постоянный рост цен на недвижимость, поэтому, купив квартиру на $25 тыс., через год ее можно будет продать более выгодно.
  2. Доход от вложений в строящиеся объекты является высоким, чем, например, проценты от банковского депозита.
  3. Имея недвижимость, можно взять в банке крупный кредит под ее залог.
  4. Приобретение объекта на вторичном рынке имеет минимум рисков, поскольку строение уже находится в эксплуатации.

Описывая плюсы и минусы инвестиций в коммерческую недвижимость, и другие объекты, нужно рассмотреть и существующие недостатки:

  1. Подобные вложения являются крупными, и позволить их себе могут немногие.
  2. Этот вариант вложений включает и дополнительные расходы, например, на услуги риелтора, юриста, ремонт, коммунальные платежи и так далее.
  3. Продолжительность окупаемости может быть большой.
  4. Если не предполагается продавать квартиру или лично пользоваться ею, то инвестирование ради сдачи жилья в аренду является неоправданной.

Вложение инвестиций в недвижимость

Существует несколько способов вложений в недвижимость, так, самые популярные варианты: покупка жилых и коммерческих строений, которые имеют свои преимущества и недостатки. Можно инвестировать в недвижимость на этапе строительства, благодаря чему можно получить хорошую прибыль. Кроме этого, отдельной группой являются вложения в зарубежные объекты.

Инвестиции в строительство жилой недвижимости

Это самый прибыльный, но при этом рискованный вид вложений, который можно разделить на две группы:

  1. Вклады в привычном понимании. В этом случае инвестиции в строительство недвижимости производятся в строительные работы, а после их окончания человек получает прибыль в зависимости от доли.
  2. Покупка объекта на раннем этапе строительства. Есть компании, продающие квартиры до того, как их построили. Благодаря этому они привлекают дополнительные деньги в строительство, чтобы закончить работы. В большинстве случаев стройка длится 1-2 года и после этого цена первоначальных вложений увеличиваются в 1,5-2 раза.

Инвестиции в недвижимость на период строительства являются рискованными, поэтому важно тщательно изучить юридические и экономические черты компании, а также ее опыт работы, надежность и отзывы. При составлении и подписании договоров рекомендуется пользоваться консультацией юриста. Благодаря помощи специалистов можно избежать проблем в будущем.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Самый сложный вариант вложений, который требует особого внимания. К этой группе недвижимости можно отнести: магазины, склады, рестораны, офисы и так далее. Для получения прибыли ее используют компании и предприниматели.

Прежде чем инвестировать деньги в недвижимость этого типа, стоит учесть, что в последние годы наблюдается плохая динамика цен, поэтому существенно падает спрос. Это вызывает кризис и отсутствие развития малого и среднего бизнеса.

Инвестиции в коммерческую недвижимость имеют важную отличительную черту – высокий порог входа в бизнес. Еще одна проблема в этой сфере касается сложности в поиске клиентов.

Стоит отметить и высокие риски, поскольку для успеха нужно выполнить много шагов: подобрать помещение, сделать подходящий ремонт, привлечь клиентов и заключить выгодный контракт.

Если сравнивать прибыль от вложений в жилой и коммерческий объект, то во втором варианте она будет больше. Окупятся такие инвестиции за 8-10 лет.

Инвестиции в жилую недвижимость

Этот вид вложений основан на приобретении комнаты, квартиры, дома и других жилых помещений. Этот вариант привлекателен тем, что риски небольшие и вложения гарантировано окупятся.

Инвестиции в рынок недвижимости отличаются в зависимости от региона. Зарабатывать в этом случае можно двумя способами: сдача объекта в аренду и продажа через время, когда стоимость увеличится.

Что касается окупаемости, то она долгая, поскольку чтобы выйти на чистую прибыль, понадобится 8-10 лет.

Как правильно инвестировать в недвижимость?

Есть определенная схема, как правильно вкладывать деньги, чтобы минимизировать риски.

  1. Должна быть проведена оценка инвестиций в недвижимость, то есть важно определить свои финансовые возможности. Использовать стоит только «свободные» активы. Не стоит забывать о разных способах увеличения суммы, например, взятие кредита или привлечение соинвестора.
  2. После этого проведите изучение предложений на рынке недвижимости. Лучше не спешить, поскольку от правильного выбора зависит размер дивидендов. В выигрыше остаются вкладчики, которые разобрались в тонкостях этой сферы.
  3. На следующем этапе выберите объект недвижимости. Можно обратить внимание на элитное жилье, которое имеет хорошую ликвидность. При вложении на стадии строительства нужно учитывать, что по мере появления этажей стоимость объекта будет расти. Вторичный рынок не является слишком доходным, но жилплощадь можно купить с минимальными активами.
  4. Осуществляется покупка и перед тем, как проводить инвестиции в недвижимость, нужно обратиться к юристам, чтобы они помогли провести сделку и проверить качество договора. Предварительно стоит ознакомиться с налоговыми нюансами.
  5. После этого можно проводить перепродажу или сдачу объекта в аренду. Есть несколько способов, как увеличить свою прибыль при вложении в недвижимость: проведение перепланировки и качественного ремонта, пристройка дополнительного объекта, превращение жилого в нежилое помещение и наоборот.

Особенности инвестиций в недвижимость

Специалисты и опытные инвесторы дали ряд полезных советов, которые помогут понять особенности недвижимости, как объекта инвестиций:

  1. Анализируйте рынок недвижимости в своем регионе в течение нескольких лет, чтобы понять возможные скачки и падения.
  2. Оценку рынка следует проводить только в долларах.
  3. Инвестиции в недвижимость должны учитывать и состояние объекта вложений, поскольку стоит продумать примерную сумму для вложений в ремонт и что из этого можно будет получить.
  4. Определяясь с выбором, учтите близость нахождения важных объектов: школы, детского сада, магазинов, аптек и так далее.
  5. Лучше совершать покупку летом, а вот продавать – зимой.

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале?

Многие считают, что для покупки недвижимости нужны огромные суммы, но на самом деле есть несколько способов, которыми могут воспользоваться люди с недостаточным количеством средств.

  1. Привлечение денег. Сюда относят ипотеку – кредит под залог недвижимости. Чтобы ее получить, нужно иметь стабильный источник дохода и хорошую кредитную историю. В большинстве случаев банк дает ипотеку под 11-17% годовых.
  2. Привлечение соинвесторов. Инвестиции в недвижимость в маленьком городе или в большом, могут основываться на поиске партнера, который будет готов внести часть денег для получения доходов от недвижимости.
  3. Вступление в клуб инвесторов. Есть специальные сообщества, где можно найти единомышленников, которые могут помочь друг другу финансово. Благодаря этому можно не только самостоятельно получать доход, но и обеспечить прибыль партнеру.

Коллективные инвестиции в недвижимость

Молодым направлением в сфере инвестирования является коллективное вложение в жилые и нежилые помещения.

Оно еще развито слабо, но при этом имеет ряд характерных черт: вложение средств происходит под управлением команды и профессионалов, что обеспечивает юридическую и финансовую поддержку, покупать объекты можно в равных долях, чтобы перепродать их с выгодой, или управлять ими вместе, получая прибыль согласно имеющейся доле. Выгодно инвестировать в недвижимость так людям, которые не имеют много средств для самостоятельной покупки.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Привлекательной сферой для вложений является покупка недвижимости за границей, например, в Европе, Америке, Канаде и на Аравийском полуострове.

Инвестиции в недвижимость за рубежом хороши тем, что стоимость объектов остается стабильной на протяжении всех сезонов и на нее не влияет инфляция.

Инвестиции в недвижимость США и Европе привлекательны и тем, что стоимость доллара и евро по отношению к рублю и гривне постоянно растет. Покупать можно коммерческую недвижимость, а еще жилье для перепродажи или сдачи в аренду.

Инвестиции в недвижимость 2018

Даже в период кризиса люди вкладывают средства в недвижимость, но в 2018 году считается, что рынок будет находиться в нестабильном состоянии. Эксперты указывают, что инвестиции в недвижимость в 2018 году должны быть аккуратными из-за нестабильности экономики.

Рекомендуется повременить с покупкой объектов, находящихся на стадии строительства. Если все же решили приобрести недвижимость, то лучше остановиться на однокомнатной квартире, поскольку это самый популярный вариант в случае аренды, да и продать такие объекты проще.

Ценные бумаги – отличная возможность заставить капитал работать, но не без риска. Они обладают определенными признаками и свойствами, а еще имеют классификацию. Рынок ЦБ имеет свои правила, но функционирует он согласно государственной регуляции.

Венчурные инвестиции – что это, роль и значение, примеры, как привлечь?В мире активно развиваются венчурные инвестиции, которые, хоть и являются рискованными, приносят хорошую прибыль вкладчикам. К тому же сами компании получают шанс на развитие. Искать инвесторов можно разными способами. Что такое криптовалюта, виды криптовалют и способы заработкаИнформация о том, что такое криптовалюта, будет полезна для людей, которые хотят иметь неплохой заработок. Существует несколько способов, как можно получить прибыль при помощи виртуальных денег, для чего следует ознакомиться со всеми тонкостями.

Источник: http://kak-bog.ru/investicii-v-nedvizhimost-osobennosti-plyusy-i-minusy-kak-pravilno-investirovat

Способы начать инвестировать в недвижимость

На волне растущих санкций и дестабилизации экономики в России возможность сохранить нажитый капитал становится приоритетом № 1. Инвестировать в недвижимость как в наименее рисковый капитал – выход современной действительности. При выборе объекта вложения инвестор ориентируется на критерии:

  1. Безопасность.
  2. Ликвидность.
  3. Доходность.
  4. Налогообложение.

Дав оценку недвижимость под призмой этих параметров, можно оценить ее привлекательность.

Что такое инвестирование в недвижимость

Инвестирование в недвижимость в понимании новичка – покупка/строительство объекта жилого/коммерческого фонда. Привлекательность таится в характере инструмента инвестирования. Потребность в жилье практически равноценна потребности в пище и воде, а значит, спрос на нее всегда актуален.

Вкладывать деньги в недвижимость прибыльно, по сравнению с другими видами бизнеса, по причине отсутствия безвозвратных расходов: чтобы средства начали окупаться, вам не нужно тратиться на выплату зарплаты, расходы на продвижение, командировки, электроэнергию, аренду и т.п. Перспективность данного объекта инвестирования упоминается впервые в Талмуде, перевод писания которого гласит, что одну часть своих средств нужно держать в деньгах, другую – в товаре, а третью – в недвижимости.

Факторы, которые следует учитывать перед вложением средств в недвижимость:

  1. Оценка спроса и предложения рынка недвижимости, тенденции его развития.
  2. Период инвестирования: как скоро или в течение какого периода времени вы намеревайтесь получать доход.
  3. Ожидаемый доход.
  4. Определение доступного капитала для инвестирования.

Объективно оценив все факторы, можно выбрать для себя наиболее привлекательный сценарий инвестирования.

Можно ли делать инвестиции при малом капитале

Выгодное вложение денег в недвижимость возможно и при относительно небольших инвестициях либо нулевом стартовом капитале. В этом случае вы становитесь так называемым ресурсным инвестором. Актуальным и менее рисковым такой подход стал после снижения ставок на ипотеку. На первом этапе необходимо:

  1. Оценить риски, связанные с покупкой недвижимости, за которую в случае неудачи вы не сможете платить самостоятельно.
  2. Выбрать одну из предложенных схем.
  3. Потратить время на ее реализацию.

СХЕМА № 1. Инвестирование при малом капитале:

  1. Выбираете доходный объект.
  2. Определяете величину первоначального взноса по ипотеке (накопленные средства либо заимствованные у банка).
  3. Оцениваете величину ежемесячных платежей и соизмеряйте ее с потенциально возможной арендной платой. В идеале аренда должна покрывать месячную плату по кредиту и генерировать дополнительную прибыль.
  4. Находите съемщиков, выплачиваете за счет них ипотеку и ждете, пока жилье перейдет к вам в собственность.

СХЕМА № 2. Инвестировать при нулевом первоначальном капитале:

  1. Выбираете доходный объект.
  2. Договариваетесь с продавцом на увеличении стоимости недвижимости по договору на сумму первоначального взноса по ипотеке (10% от общей суммы).
  3. Получаете от собственника расписку о получении 10%.
  4. Пакет документов отправляете в банк, получаете ипотеку на полную реальную стоимость жилья.
  5. Находите съемщиков, выплачиваете за счет них ипотеку и ждете, пока квартира перейдет к вам в собственность.

При данной схеме, при условии покупки многокомнатной квартиры, предпочтительней сдавать комнаты разным арендаторам.

Способы вложения денег

В зависимости от направления расходования средств, правильно выделять 3 сценария инвестирования в недвижимое имущество.

Покупка/строительство объектов недвижимости с целью:

  • дальнейшей перепродажи за счет спекуляции либо формирования добавочной стоимости. В первом случае – повышение цен в целом на рынке, во втором – покупка на этапе строительства, продажа – на момент сдачи;
  • сдачи в аренду.

    Перспективность данного способа обусловлена анализом рыночного спроса на объект недвижимости: близость к крупным университетам, торговым центрам.

    Более дальновидные инвесторы позаботились о приобретении жилья в городах, принимающих крупные спортивные соревнования, как чемпионат мира по футболу 2018. Наплыв иностранных болельщиков может стать серьезным стимулом роста спроса на данный сегмент услуг.

Перспективность одного способа не всегда сопряжена с получением дохода с помощью второго. Факторы, предопределяющие рост цен в сегменте купли-продажи недвижимости, не всегда оказывают влияние на рынок аренды жилья.

Читайте также  Стоит ли вкладывать деньги в Риппл: советы экспертов

Ведение строительного бизнеса либо смежного с ним (поставка стройматериалов, ремонтные работы и т.п.)

Перспективность направления напрямую зависит от рынка спроса граждан на первичное и вторичное жилье и макроэкономической ситуации в стране. Проще говоря, чем ниже ставка по ипотеке и выше покупательская способность граждан, тем выше спрос на жилье, тем строительный бизнес выгодней и наоборот.

Вложение денег в активы строительных компаний либо смежных бизнесов. В частности, покупка ценных бумаг компаний

Прибыль формируется в зависимости от инструмента инвестирования:

  • спекулятивно за счет изменения капитализации фирмы;
  • гарантированного дохода по облигациям.

В какую недвижимость выгодно инвестировать

В зависимости от величины инвестиционного порога, доходности и риска, выделяют несколько наиболее привлекательных видов недвижимости как способа заработка:

  1. Земля. Преимущества: низкая цена, по сравнению с готовой постройкой, морально не устаревает, сегмент рынка загородной недвижимости на подъеме, следовательно, спрос на земельные участки высокий.
  2. Квартира. Высокая надежность, но низкая доходность – не более 5% годовых.
  3. Комната. Небольшая сумма капиталовложений, особенно выгодно при покупке ее на торгах по банкротству, высокий спрос в крупных городах в сегменте аренды жилья, доходность 10–20% годовых.
  4. Закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости. Возможность инвестирования при малом капитале, следовательно, доступно для рядовых граждан, не только для крупных инвесторов. Прозрачность расходования паевых фондов, высокая гарантия получения дивидендов. Подходят для долгосрочного инвестирования, поскольку вывод денег из ПИФов закрытого типа занимает несколько лет.
  5. Жилищный сертификат на покупку квадратных метров в строящемся объекте. Высокая доходность при условии обмена сертификата на готовое жилье с последующей его перепродажей.
  6. Долевое строительство. Надежность значительно ниже двух предыдущих вариантов. Выгода – разница между стоимостью строящегося жилья и сданным объектом.
  7. Недвижимость заграницей. Покупка недвижимости в стабильно развивающих страна Европы, как Германия, развитых туристических направлениях (Испания, Турция) хоть и привлекательна, но обременена высоким инвестиционным порогом. Приобретение объектов недвижимого имущества в странах ближнего зарубежья, например, на Украине, более доступно для граждан РФ. Особым спросом пользуются участки земли, квартиры и дома близ Одессы. Такую недвижимость в сезон можно использовать в коммерческих целях – сдавать приезжим туристам.

Читайте также  Как сохранить и приумножить деньги

Основные этапы инвестирования

Инвестирование в недвижимость в большинстве случае мероприятие затратное. Чтобы риск был соизмерим с доходом, необходимо проводить его поэтапно.

  1. Определение свободных активов.
  2. Оценка предложения на рынке недвижимости.
  3. Выбор объекта недвижимости.
  4. Покупка недвижимости. Основная цель – правильно и с минимальными затратами оформить документы. На этом же этапе необходимо детально изучить налоговые нюансы.
  5. Поиск арендаторов или определение наиболее выгодного момента перепродажи жилья с максимальной маржей.

Преимущества и недостатки

Оценка пути инвестирования определяется соотношением его преимуществ и недостатков.

Преимущества:

  • высокая надежность недвижимости как инструмента инвестирования, цена которого постоянно растет;
  • два вида дохода: пассивный (аренда) и спекулятивный (перепродажа);
  • возможность личного пользования;
  • большой вариант сделок с недвижимостью: продажа, дарение, передача по наследству;
  • низкий риск потери капитала.

Недостатки:

  • низкий уровень пассивного дохода;
  • риск получения нулевой прибыли при отсутствии арендаторов;
  • низкая ликвидность;
  • дополнительные расходы, связанные с пользованием и эксплуатацией жилья и выплатой налога;
  • высокие риски инвестирования в строящиеся объекты;
  • доходность регламентируется законодательством.

Инвестирование в недвижимость может стать высокодоходным предприятием. Но, как и любой бизнес, оно требует основательного подхода, способного объективно оценить целесообразность вложения средств.

Способы начать инвестировать в недвижимость Ссылка на основную публикацию

Источник: https://DenegProff.com/investirovanie/v-nedvizhimost.html

Ссылка на основную публикацию