Доходные дома: перспективы строительства в москве

Новый бизнес план доходного дома – 5 отличий на рынке в %am_current_year%

Современный рынок недвижимости переживает не лучшие времена.

Дисбаланс между доходами граждан и стоимостью жилья, необоснованные процентные ставки по ипотеке и отсутствие эффективного регулятора – главные проблемы данной отрасли.

Но даже в этой ситуации есть выход – строительство и аренда доходных домов поможет вам не только решить проблему с жильем, но и даст возможность получать неплохой пассивный доход.

Содержание

    • Доходные дома: суть и виды
    • Строительство доходного дома: бизнес-план
    • Альтернативные варианты организации бизнеса
    • Доходный дом: Москва и провинция
    • Как не потерять свои инвестиции? 10 ситуаций, о которых вы должны знать

Данный коммерческий проект – это возможность инвестировать свободные финансовые средства с минимальным риском потерять их. После детального изучения и анализа представленной темы вы убедитесь, что доходный дом – это перспективное направление для бизнеса и инвестиций, даже для людей, которые никогда не занимались недвижимостью.

Доходные дома: суть и виды

Современные доходные дома позволяют получать стабильную прибыль, размер которой зависит не только от их месторасположения, но и от умения владельцев организовать данный бизнес. Если у вас есть собственная коммерческая недвижимость или вы планируете построить/взять в аренду частный дом, тогда можно зарабатывать деньги, выбрав для этих целей один из вариантов:

  • таунхаус (в Москве данный проект приносит владельцу от 150 тыс. руб.);
  • отель (от 150-200 тыс. руб.);
  • хостел (от 250-300 тыс. руб.);
  • мини-гостиница (от 200-250 тыс. руб.);
  • жилье для аренды (от 400-450 тыс. руб.). 

Но для успешной реализации перечисленных направлений деятельности нужен качественный бизнес-план, опытные менеджеры, квалифицированный персонал и опыт работы в данной отрасли.

Экономисты, занимающиеся вопросами недвижимости, рекомендуют ориентироваться на создание и развитие бизнеса, основой которого является жилье для аренды. Это направление коммерческой деятельности будет приносить высокий доход, который можно смело назвать одним из самых стабильных среди перечисленных вариантов.

Хостел, отель или мини-гостиница рассчитаны на то, что клиент останется на несколько дней, а после решения всех своих вопросов отправиться домой. В тоже время, жилье для аренды интересует людей, которым нужно где-то остановиться на продолжительный период времени, что позволяет получать хороший доход.

Вопрос о размере необходимого стартового капитала (включая строительство здания), предполагаемой прибыли и сроков окупаемости проекта зависит от многих факторов, например, доходный дом в Москве требует больших инвестиций, наличия опыта не только в сфере недвижимости, но и в предпринимательстве, также необходимо уметь решать любые юридические вопросы.

Строительство доходного дома: бизнес-план

Для старта представленной деятельности необходимо от 2 до 5 млн. рублей (зависит от масштаба проекта). Аналогичная ситуация наблюдается и с доходами: кто-то с трудом выходит на «точку безубыточности», а другие зарабатывают по тысяче долларов в неделю только с одного доходного дома.

Прежде чем приступить к составлению бизнес-плана, необходимо провести маркетинговые исследования, чтобы убедиться в «жизнеспособности» данного проекта.

Необходимо обратить внимание на следующие моменты:

  • наличие конкурентов в вашем районе;
  • стоимость и качество предоставляемых услуг у ваших предполагаемых конкурентов;
  • необходимо сразу же подумать об эффективных способах конкурентной борьбы;
  • обязательно займитесь изучением ваших потенциальных клиентов;
  • активно займитесь рекламой вашего доходного дома (начинать это можно еще до начала деятельности). 

Среди достоинств рассматриваемого коммерческого проекта можно выделить тот факт, что в случае каких-то экономических проблем в стране, у вас в собственности останется ликвидная недвижимость, которую всегда можно продать. Еще один плюс – после достижения «точки безубыточности», у вас будет масса свободного времени.

Недостатки представленного проекта заключаются в том, что очень трудно сделать так, чтобы в доме всегда была полная заполняемость (на практике, максимальный доход вы получаете при заполняемости дома на 90%, «точка безубыточности» – при 60%, а все, что выше – ваша прибыль).

Кроме того, сегодня уже не получится работать, не регистрируя бизнес в ФНС и обязательных фондах. Лет 15-20 назад еще можно было рискнуть, но сегодня, такая деятельность может закончиться не только огромными штрафами, но и более серьезными проблемами.

Выбор месторасположения

Выбор места для данного бизнеса – ответственный момент, на который влияют следующие факторы:

  • наличие представителей целевой аудитории;
  • стоимость земли в этом районе;
  • возможность подключения к городскому водопроводу, канализации, а также провести газ и электричество;
  • очень важно, чтобы рядом были магазины, аптеки, школы и другие объекты инфраструктуры (чем их больше, тем выше стоимость услуг, а значит и рентабельность вашего бизнеса);
  • благоприятная криминальная обстановка и минимальный городской шум.

Бизнес-планирование

Бизнес-план строительства доходного дома и организации его деятельности включает:

  • Регистрация ИП или ООО и получение разрешительной документации от 150 тыс. рублей.
  • Покупка земельного участка от 1500 тыс. руб.
  • Строительство здания от 2 млн.
  • Подведение коммуникаций (с необходимыми документами) от 300 тыс. руб.
  • Мебель, бытовая техника и т.д. от 900 тыс. руб.
  • Другие расходы 120 тыс. рублей.

Но данный показатель не является универсальным, в Москве это одна сумма, а небольшом городе в глубинке – другая.

Кроме разовых расходов, которые связаны с организацией бизнеса, есть еще ежемесячные издержки:

  • Зарплата персонала 110 тыс. руб.
  • Коммунальные расходы 20 тыс. руб.
  • Реклама 10 тыс. руб.
  • Вывоз мусора, покупка бытовой химии 5 тыс. руб.
  • Содержание кухни 10 тыс. руб.
  • Другие расходы 5 тыс. руб.
  • Налоги 10 тыс. руб. 

Представленный план ежемесячных расходов, так же как и предыдущие издержки, является средним по стране. Обязательно учитывайте данный факт при составлении своего бизнес-плана!

Субъекты предпринимательской деятельности, которые хорошо знают, что такое доходный дом, советуют при составлении доходной части бизнес-плана ориентироваться на пессимистический сценарий развития событий.

Среди существующих систем налогообложения в России для данного направления коммерческой деятельности лучше всего подойдет упрощенный режим, когда предприниматель платит 6 процентов от валового дохода. Очень удобно и выгодно.

Кроме того, даже человек без экономического образования и опыта работы в данной сфере справится с подсчетом прибыли, налогов и т.д., что позволяет сэкономить на зарплате бухгалтера.

Альтернативные варианты организации бизнеса

Вы можете заняться представленным бизнесом, используя упрощенную схему. Для этого достаточно взять в аренду подходящую квартиру и сдавать ее на своих условиях.

Аналогично можно организовать доходный дом, используя для этих целей не построенное здание, а купленное. В некоторых случаях можно переделать свой объект недвижимости в дом, для сдачи в аренду. Купить в кредит еще одну квартиру и выполнять свои финансовые обязательства за счет ваших клиентов.

Альтернативный вариант заинтересует читателей, которые владеют большой квартирой или домом. Вы можете переделать планировку, чтобы получилось, как можно больше отдельных комнат. Остаетесь жить в одной из них, а остальные предлагаете в качестве хостела, а еще лучше – сдавать их в аренду на продолжительный срок.

Подробно и пошагово ознакомится с тем, как на практике воплотить идею доходного дома, можно здесь

Доходный дом: Москва и провинция

Если провести сравнение доходных домов в Москве и провинции, то можно еще раз убедиться, как сильно отличаются цены в столице от других регионов. Это касается, как обычной аренды жилья или посуточного съема квартиры, так и мини отелей или таунхаусов.

Разница стоимости проживания между Москвой и другими городами доходит до 100-150 и даже 200%! Но в этом вопросе есть еще один важный момент, если в столице наблюдается стабильно высокий спрос на услуги доходных домов, то в других городах бывают дни, когда вообще нет клиентов.

Начиная с лета 2016 года все хостелы, гостиницы, отели и т.д. получили возможность пройти так называемую проверку на «звездность» или аккредитацию.

Специальная комиссия приходит в ваш доходный дом и фиксирует все важные моменты – соблюдение санитарных норм и правил противопожарной безопасности, общее состояние всего здания и отдельных комнат, а также проверяют исправность бытовой техники и мебели.

По каждому пункту выставляются баллы, которые суммируются, а окончательный результат показывает, имеете вы право работать или нужно закрывать заведение.

Как не потерять свои инвестиции? 10 ситуаций, о которых вы должны знать

Представители делового мира, которые заинтересовались идеей открытия доходного дома, в первую очередь, хотят знать, чем они рискуют, соглашаясь заняться этим коммерческим проектом, и как можно потерять вложенные инвестиции.

10 ситуаций, о которых вы должны знать:

  • Не спешите заключать договор с франчайзером, пока не убедитесь, что с ним можно работать. В нашей стране уже были случаи, когда инвестор платил большие деньги, но ничего не получал взамен.
  • Выбирая место для доходного дома, советуйтесь со специалистами.
  • Обязательно решите все вопросы с соседями, которым может не понравиться такое соседство – хотя это почти исключено, но возможно, они будут писать жалобы в разные инстанции.
  • Тщательно выбирайте персонал для вашей деятельности. Некомпетентность может погубить даже самый прибыльный бизнес.
  • Доверяйте только проверенным источникам информации или проверяйте ее, консультируясь с людьми, которых хорошо знаете.
  • Если вы планируете инвестировать деньги, чтобы приобрести квартиру (или несколько) для доходного дома, но этот объект еще даже не начинали строить, хорошо подумайте, может не стоит рисковать.
  • Занимаясь данным бизнесом, постоянно следите за изменениями в законодательстве. Иначе можно не просто попасть в плохую историю, но и потерять свои деньги.
  • Для тех, кто сам снимает жилье, например, в двухкомнатной квартире, и решил пригласить жильцов, чтобы их деньги за квартиру перекрывали собственные расходы. Обязательно обсуждайте подобный вариант с владельцами недвижимости.
  • Планируя организовать совместный бизнес с напарником, обязательно фиксируйте все расходы и важные моменты, чтобы исключить любую возможность обмана.
  • Предоставляя жилье клиентам, проверяйте их паспортные данные, если есть основания для подобных действий.

Детальный анализ темы о доходных домах подтверждает утверждение, что это перспективный и интересный бизнес. Если вы твердо решили заняться данным направлением коммерческой деятельности, изложенная информация станет для вас отличным пособием. Как избежать ошибок, как «раскрутить» бизнес на доходном доме и получать стабильный поток прибыли, можно узнать здесь.

Источник: https://lifeha.ru/biznes-plan/dohodniy-dom.html

Как государство собирается развивать доходные дома в России

REIT (Real Estate Investment Trust) – инвестиционный фонд недвижимости, который за счет коллективных инвестиций приобретает объекты недвижимости и управляет ими. Мировая капитализация всех REIT – $1,7 трлн, львиная доля – больше $1 трлн – приходится на США.

В России аналог REIT – ЗПИФ, но «как инструмент инвестирования в недвижимость не развит: для большинства ЗПИФН характерна недостаточная ликвидность, так как они создаются для конкретных проектов, которые не представляют интереса для широкого круга инвесторов», отмечает Ирина Балкарова, управляющий директор АО АИЖК.

АИЖК развивает программу арендного жилья через фонды, которые должны аккумулировать недвижимость (приобретая большими пулами квартиры у застройщиков) для последующей сдачи в аренду. Сейчас у ЗПИФН «Кутузовский», сформированного в 2016 г., три объекта в Москве, до конца года появится еще два в регионах.

В перспективе АИЖК собирается распространить программу и деятельность фондов на города-миллионники. К концу 2020 г. общий объем средств в таких ЗПИФН должен достичь 65 млрд руб. Доходность рентного бизнеса ежегодно падает, но АИЖК намерено заработать на эффекте масштаба.

По подсчетам агентства, в перспективе 2018–2020 гг. чистый операционный доход составит 1%, но в горизонте до 2031 г. – уже 3,7%. Доходность для инвесторов с учетом роста стоимости актива (ожидаемый рост цен – на уровне 4% в год) – около 10% годовых до выплаты налогов.

В отличие от частных рантье фонд недвижимости АИЖК в более выгодном положении: он может покупать большими объемами с большими скидками жилье у девелоперов; ремонтные работы, меблировка, обслуживание, охрана и т. п. тоже обходятся дешевле за счет масштаба. Кроме того, налог на недвижимость фонда может быть вскоре уменьшен или отменен.

С 2016 по 2017 г. доходность рентного бизнеса, по данным «Мира квартир», в среднем по России снизилась с 6,4 до 6%. А срок окупаемости инвестиций в покупку вырос с 16,2 до 17 лет. Москва и Санкт-Петербург традиционно в лидерах: самая низкая доходность, самая долгая окупаемость.

Доходность инвестиций в московские квартиры – 4,6%, в питерские – 4,7%. Сроки окупаемости – 22 и 21 год соответственно. В 2013 г., отмечают в «Мире квартир», в Москве можно было получить 4,8% годовых. Это без учета платы за ремонт, налоги, инфляцию и проч.

В действительности доходы арендодателя еще ниже.

Читайте также:  Как выбрать бизнес для себя

Мария Жукова, гендиректор «Миэль-аренды», приводит расчеты для стандартной 40-метровой квартиры в нестаром доме с косметическим ремонтом, которую можно сразу сдавать: «За вычетом расходов на ремонт, коммунальные услуги, НДФЛ и налога на имущество получили 3,7% годовых».

По данным регулярного доклада компании Trulia Rent vs. Buy, доходность американской жилой недвижимости – 4,1%. По словам Екатерины Черных, гендиректора УК «Велес траст», доходность 3–4% в национальной валюте – хорошая. Но в России она считается низкой: «Слабый российский рубль, нестабильность подрывают веру в национальную валюту».

Понять, покупать жилье или арендовать, помогает показатель Price-to-Rent, который рассчитывается как отношение цены на жилье к годовой арендной плате.

Эксперты Trulia устанавливают следующие пороговые значения для коэффициентов: отношение цены к аренде от 1 до 15 означает, что лучше покупать, чем арендовать; от 16 до 20 – обычно лучше арендовать, чем покупать; 21 или более – снимать жилье предпочтительнее.

Аналитики учитывают налоги, страховку, ипотечные выплаты, стоимость обслуживания недвижимости – т. е. вычисляют чистую доходность такой инвестиции. Расчет по квартире в примере «Миэля» (с учетом налогов, ремонта и проч.) дает коэффициент более 22.

Покупать московскую квартиру, чтобы зарабатывать на аренде, для частного инвестора не имеет смысла. Но большинство россиян не рассуждают как институциональные инвесторы, замечает Черных. «У нас нет средств хранения капитала, деньги быстро обесцениваются, – объясняет она.

– Люди покупают квартиры и таким образом сберегают средства, часто это единственная мотивация откладывать деньги. Немало нового жилья было куплено про запас. Владельцы сдают его – и да, получают 2–4% в год, но они рассуждают иначе: «Так я хоть что-то сберегаю на старость, в крайнем случае продам».

Ипотека поможет не всем

Казалось бы, с такими ценами на аренду и покупать, тем более в кредит, не имеет смысла – дешевле снимать, тем не менее количество сделок на рынке стабильно. По данным Росреестра, в России за 2016 г. зарегистрировано 701 810 договоров долевого участия (ДДУ), за 10 месяцев 2017 г. – 550 639 ДДУ (на 3% меньше, чем за тот же период 2016 г.).

Доступность жилья в России за годы последнего кризиса выросла в некоторых городах в несколько раз – квартиры подешевели.

И по расчетам «РИА рейтинга», общее число квартир и домов в стране превысило количество семей, теоретически каждая семья уже может жить на собственных квадратных метрах (последние годы вводится примерно по 80 млн кв. м).

Однако, даже если не тратить ничего, в среднем по России потребуется шесть лет, чтобы скопить на жилье. По данным АИЖК, в Москве нужно откладывать деньги на покупку 40 кв. м в течение 39 лет. Это 12-е место в мире в индексе самой низкой доступности жилья, отмечает Балкарова.

6%  годовых приносит рентный бизнес в среднем по России 20 лет

  таков приблизительно срок окупаемости арендных квартир в крупных городах, по данным «Мира квартир»

Конечно, есть ипотека. По данным «РИА рейтинга», с 2015 г. она стала доступнее почти в 2 раза: если в 2015 г. только 13,9% семей могли купить в кредит двухкомнатную квартиру, то в 2017-м – 25,8%. Ключевая ставка ЦБ снизилась с 14–15% в 2015 г.

до текущих 8,25%, соответственно, сокращаются ставки ипотечных кредитов: с 13,68% на октябрь 2015 г. до 11% на аналогичный период 2017 г. По данным АИЖК, за девять месяцев этого года было выдано 700 600 кредитов на сумму 1,29 трлн руб.

, прогноз на следующий год – рост показателей на 20–25%.

Тем не менее проникновение ипотеки остается на низком уровне, ее доля в ВВП – 5,7%, по данным Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА). Это уровень развивающихся стран (Индия, Румыния). Эксперты Альфа-банка ранее заявляли, что в странах Центральной и Восточной Европы эта доля около 15%. В США – около 70%.

Эффект низкой базы

Сейчас только 8% населения России живет в съемном жилье (17% в возрастной группе до 35 лет) против 30–40% в развитых странах. Так, в Германии около 50% людей снимают жилье, а в крупных городах эта цифра доходит до 70–80%, говорит Жанна Овчинникова из Knight Frank.

В России рынок аренды находится в серой зоне, хотя потенциал его для государства огромен. По данным департамента экономической политики и развития Москвы, по итогам трех кварталов было подано более 25 000 налоговых деклараций и приобретено около 1900 патентов. От сдачи квартир в аренду за девять месяцев город получил почти 1,3 млрд руб.

налоговых платежей – это на 15% превышает объемы всего 2016 года. Но, по разным оценкам, в Москве до 90% квартир сдается без уведомления налоговой. «Ежегодно сдается около 420 000 квартир, арендатор меняется примерно раз в 1,5 года», – говорит Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН.

Это все частные квартиры, доходных домов в том виде, как они существовали до революции, в России практически нет – о том, что такие проекты не выгодны частным застройщикам, эксперты не раз сообщали «Ведомостям». Но в АИЖК уверены в востребованности и успехе госпрограммы «Арендное жилье».

«Мы прогнозируем активный рост этого сегмента, что отчасти объясняется эффектом низкой базы», – комментирует Балкарова.

Договорные отношения

Потенциально 6,9 млн семей в России готовы арендовать жилье. «Это очень много, это значит, что рынок спроса сформирован», – уверена Балкарова. 70% из них рассматривают аренду как долгосрочное решение жилищных проблем. По ее словам, люди «ценят возможность получать высокий уровень услуг».

Среди наиболее важных условий долгосрочной аренды потенциальные арендаторы называют официальный договор на весь срок аренды, гарантии защиты прав арендатора (данные опроса ВЦИОМа). Сейчас на сером рынке рискуют обе стороны – законодательно не защищен ни владелец квартиры, ни наниматель.

«Доходные дома как формат развиваются там, где, во-первых, есть спрос, а во-вторых – законодательное регулирование рынка», – говорит Овчинникова. В России законодательство в плане арендных отношений несовершенно, поэтому АИЖК прорабатывает юридическое сопровождение.

Так, в договорах детально описаны случаи досрочного расторжения, права и обязанности сторон.

«То, что делает АИЖК, – это не системное решение [проблемы развития арендного жилья], – комментирует Любовь Цветкова, председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы. – Агентство выкупает у застройщиков объекты почти по инвестиционной стоимости для последующей сдачи в аренду».

По ее мнению, государство на самом деле не заинтересовано в развитии сегмента доходных домов. «Если власти действительно хотели бы развивать арендное жилье, было бы сформировано законодательство, выделялись участки с определенным видом разрешенного использования, предоставлялись налоговые льготы застройщикам.

У нас нет законодательной базы для развития сегмента доходных домов [частными компаниями]».

Не хватает доступности

Сергей Чемерикин, менеджер отдела корпоративных финансов, консультационные услуги в области недвижимости, «Делойт», СНГ: Госпрограмму «Арендное жилье» можно сравнить с системой семейных общежитий, широко развитой во времена СССР, которая помогала многим молодым семьям находить место для временного проживания, пока они не обзаводились собственным жильем. Такая же потребность есть и у нынешних молодых. Не все хотят ютиться в одной квартире с родителями. Таким образом, спрос есть. Дополнительный плюс программы «Арендное жилье» — это минимизация риска в части досрочного расторжения договора аренды со стороны собственника. Например, на частном рынке у хозяина могут поменяться планы или возникнет потребность в продаже жилья, тогда арендатору придется искать новую квартиру и тратиться на переезд. В государственной программе возникновение такого форс-мажора минимально.  Но в настоящее время в программе «Арендное жилье» есть определенные недочеты. Во-первых, его мало. В портфеле АИЖК – комплексы апартаментов преимущественно в стадии строительства, они будут доступны для заселения еще не скоро. Кроме того, совершенно не понятна система отбора объектов для приобретения. Если в программе речь идет о доступном жилье, то должно приобретаться жилье класса «эконом» (жилые комплексы целиком или отдельные секции для удобства управления ими). Однако если посмотреть на портфель арендной недвижимости АИЖК, то он представлен жильем более высокого ценового сегмента. Причина такого рода инвестиционных решений не понятна, так как на выделяемые средства можно было бы приобрести большее количество квартир эконом сегмента и, соответственно, сдавать их в аренду дешевле.

Во-вторых, ставки аренды по текущим предложениям выше среднерыночного уровня. Например, двухкомнатные апартаменты в МФК «Лайнер» площадью 46 кв. м предлагались по цене от 62 600 руб./мес. (по данным сайта дом.рф).

В ближайшем окружении предлагаются в аренду двухкомнатные квартиры от 50 до 60 кв. м по цене от 50 000 руб./мес. (подтверждаются данными cian.ru).

Если государственная программа оперирует фразой «доступное жилье», то АИЖК явно не следует предлагать в аренду апартаменты дороже рыночного уровня.

СвернутьПрочитать полный текст

Пока ожидать конкуренции со стороны профессиональных рантье многочисленному классу частных арендодателей не стоит. Главный козырь частников – цена. Средняя ставка аренды по трем имеющимся домам у фонда АИЖК (все в Москве) – 65 000 руб. в месяц. Минимум – от 20 кв. м и от 30 000 руб. в месяц.

По данным «Миэля», в Москве однокомнатные квартиры (около 40 кв. м) сдаются в среднем за 30 000 руб. в месяц, двухкомнатные – за 38 000 руб. в месяц.

Особенно чувствительны к цене те, кто снимает однокомнатное жилье: два года независимо от округа ставки в столице стоят на одном уровне – около 30 000 руб.

«Для значительной части нанимателей возможность платить 30 000 руб. за однокомнатную квартиру или 40 000–45 000 за двухкомнатную, даже с «бабушкиным» ремонтом, важнее красивой упаковки «цивилизованной аренды», – считает Попов из ЦИАНа. Для него перспективы развития рынка доходных домов в Москве «пока не ясны».

Какими должны быть квартиры

В АИЖК уверены, что качество имеет значение. «Мы рассмотрели большое количество проектов, понимаем, какими должны быть планировки, инфраструктура. Важно, чтобы размерность квартир была от 20 до 100 кв. м с соответствующей комнатностью, – перечисляет Балкарова.

– Мы внимательно смотрим на освещенность, количество окон, высоту потолка – это суперважно для наших арендаторов. Нужна правильная организация первого этажа, инженерных систем, оборудования».

Все эти требования АИЖК распространяет и на регионы, где проблема устаревшего фонда более актуальна, чем в столице. По ее словам, «все застройщики интересуются, каким требованиям должно отвечать жилье, чтобы АИЖК им заинтересовалось».

В «Донстрое» (компания продала АИЖК один из корпусов в строящемся ЖК «Символ», 378 квартир) характеризуют агентство как весьма требовательного покупателя, но «оно того стоит», говорит гендиректор компании Алена Дерябина.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2017/12/05/744142-gosudarstvo-razvivat-dohodnie-doma

Доходные дома в Москве построят по уплотненной схеме :: Общество :: РБК

Основные принципы развития арендного жилья в Москве будут прописаны в Генеральном плане, который планируется утвердить в 2015г., сообщили «РБК daily» в Москомархитектуре. В качестве рабочего варианта по удешевлению «доходных домов» рассматривается повышение плотности застройки по примеру так называемых апартаментов.

Фото: Depositphotos

«По действующим градостроительным нормам нельзя строить сверх 25 тыс. кв. м жилья на один гектар. Но мы понимаем: то, что сегодня называют апартаментами, этим нормам не подчиняется и при этом нормально существует», — пояснил «РБК daily» зампредседателя комитета по архитектуре и градостроительству столицы Александр Тимохов.

Ранее в качестве одной из мер удешевления строительства арендного жилья обсуждалось понижение для «доходных домов» социального типа норм освещения солнечным светом. От этой идеи отказались, так как ее реализация привела бы к появлению в Москве «неполноценных» кварталов. Не будут меняться также санитарно-эпидемиологические требования и нормативы по безопасности.

Первые «доходные дома» планируется построить на территории Новой Москвы, в Зеленограде, Северном административном округе и на земельных участках реорганизованных промзон.

Ранее лидер партии «Гражданская платформа» Михаил Прохоров выступал за активизацию строительства доходных домов и создание «цивилизованного рынка аренды жилья».

«Весь мир давно живет в арендованном жилье с приличными условиями долгосрочной аренды и четкими ценами. Для Москвы именно эта тема может стать актуальной. Особенно это касается молодежи на первом этапе самостоятельной жизни», — отметил Прохоров.

Читайте также:  Как заработать на знании английского (иностранного) языка

В свою очередь девелоперы перспективы строительства в Москве доходных домов оценивают не слишком оптимистично, отмечая, в частности, длинные сроки их окупаемости и высокую стоимость кредитов.

Даже с учетом снижения доли города, льготных условий подключения к коммуникациям, увеличения выхода площадей экономика строительства такого жилья составит около 3300 долл. за 1 кв. м полезной площади, подсчитал вице-президент по развитию Sminex Сергей Свиридов.

Если к цене строительства прибавить ремонт социальных квартир, то в аренду его можно будет сдавать только по среднерыночным ставкам.

«Возврат на капитал от сдачи жилья в аренду на вторичном рынке сегодня составляет 4-5% годовых.

Причем этот показатель сохраняется только в том случае, если речь идет о сдаче в так называемом безналоговом режиме.

Девелоперу же придется платить налог на прибыль и НДС, а значит, его доходность будет еще ниже, притом что кредиты на стройку он будет брать по ставке в 10-12% годовых», — заявил Свиридов

Источник: https://www.rbc.ru/society/03/02/2014/570416df9a794761c0ce645a

В россии начнут массовое строительство доходных домов

Поддержка российскому ипотечному рынку в скором времени будет оказываться в основном через выпуск ипотечных ценных бумаг. А гражданам, которые не могут накопить на первоначальный взнос по ипотеке, власти предложат воспользоваться программой по развитию арендного жилья. Таким образом, в России после почти векового перерыва снова будут строиться доходные дома.

О жизни в съемных квартирах нового типа, а также о ситуации в банковском секторе и подробностях запрета на использование биткоинов рассказал «Российской газете» заместитель министра финансов России Алексей Моисеев.

Почему в России резко подешевела ипотека

Алексей Владимирович, зимой программа субсидирования ипотечных ставок, повысившая доступность жилищных кредитов для населения, была продлена до конца 2016 года. Будет ли она действовать с 2017 года и дальше, и вообще, нуждается ли сейчас ипотечный рынок в стимулировании?

Алексей Моисеев: Программа в нынешнем ее виде выполнила свою роль. Она была антикризисной, поэтому сейчас, на наш взгляд, ее смысл исчерпан. По нашим расчетам, проценты по ипотеке в банках после прекращения работы программы вырасти не должны.

Но ипотечный рынок, безусловно, надо стимулировать и дальше. На это направлена деятельность Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое сейчас реализует ряд проектов, направленных на субсидирование рынка жилищных кредитов.

Планируется выпуск ипотечных ценных бумаг, еще целый ряд проектов, с которыми АИЖК будет активно работать и использовать свой значительный неиспользованный капитал для того, чтобы этот рынок стимулировать.

Кстати, после окончания программы по субсидированию ипотечных ставок банкам следует сохранять высокие стандарты по выдаче ипотеки.

На примере американского ипотечного кризиса 2007 года мы знаем, что люди, у которых нет финансовой возможности взять жилищный кредит, не должны его брать. Ведь в конечном итоге будет хуже всем: и банк деньги потеряет, и у человека квартиру отнимут.

Поэтому здесь мы всегда были против предложений, например, по отмене 20-процентного минимального первоначального взноса, для того чтобы взять ипотеку в рамках программы.

Какие варианты для поддержки обеспечения граждан жильем будут рассматриваться после Нового года?

Алексей Моисеев: Мы должны делать две вещи. Первое — продолжать обеспечивать жильем граждан, которые не могут купить себе квартиру либо взять ее в ипотеку. В частности, продолжать заниматься очередниками. Здесь государство фактически субсидирует покупку жилья для малоимущих граждан.

Падение ипотечных ставок cнизит стоимость жилья в России

Кроме того, для россиян, чье финансовое положение не позволяет купить квартиру или оформить кредит на нее, мы сейчас начинаем работать над программой по развитию арендного жилья. По сути, речь идет о возобновлении давней практики доходных домов.

Чем жизнь в доходном доме будет отличаться от привычного съема жилья?

Алексей Моисеев: Когда вы живете в доходном доме, у вас заведомо лучше качество жилья, поскольку есть управляющая компания. То есть вы не спорите каждый месяц с хозяйкой, кто меняет лампочку — вы или она. У вас заключен нормальный договор, в котором описаны все условия съема, и управляющая компания вам предоставляет качественные услуги по обслуживанию дома.

Кроме того, в этом случае обычно сдается под наем весь дом. И неизбежно возникает инфраструктура услуг и досуга, необходимая именно квартиросъемщикам. Например, те же общие прачечные.

12 тысяч рублей в среднем может обойтись аренда квартиры в доходном доме, по оценкам экспертов «РГ»

Плюс если вы снимаете квартиру у юрлица, то подписывается договор, на основании которого всегда можно оспорить действия управляющей компании.

То есть владелец жилья уже внезапно не скажет: знаете, я подумал и решил, что с сегодняшнего дня ваша квартплата выросла на 10 тысяч рублей.

В случае с договором в доходном доме уже будет четкое понимание, что ставка зафиксирована, например, на год. Даже если и предусматривается индексация квартплаты, то она тоже будет прописана в договоре.

Кто будет владеть доходными домами — бизнес или государство?

Алексей Моисеев: Рассматриваются разные варианты.

В частности, в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) может быть создан специальный фонд, который будет являться владельцем квартир, сдающихся в аренду.

Фонд будет инвестировать в жилье как на этапе строительства дома, так и выкупать уже готовые квартиры. Конечно, он должен работать таким образом, чтобы получать прибыль, АИЖК все-таки акционерное общество.

Новые дома для сдачи жилья в аренду изначально будут строиться как доходные?

Алексей Моисеев: В идеале — да, но необязательно. Мы уже рассматривали проекты и по выкупу подъездов в готовых домах.

Денег много бывает

До какого уровня может дойти долг Агентства по страхованию вкладов (АСВ) перед Банком России в 2016 году? Может ли в этом году АСВ снова обратиться за очередным кредитом?

Алексей Моисеев: Не так давно АСВ получило право привлечь дополнительные 180 миллиардов рублей кредита. Это доведет долг агентства перед Банком России до 600 миллиардов рублей. Его, конечно, надо вернуть. Срок погашения по закону не может превышать пяти лет.

Президент поручил правительству снизить ставки по ипотеке

По привлечению новых займов от Центробанка в 2016 году у АСВ планов нет. Однако полностью исключить такую возможность я не могу. Впереди еще почти полгода. Мы и заем в 180 миллиардов полгода назад привлекать не собирались.

Возможность очередного повышения ставок по страховым взносам, которые банки отчисляют в АСВ, привязана к дальнейшей ситуации в экономике?

Алексей Моисеев: Да. У нас еще есть возможность повышения штрафных ставок для банков, которые превышают ставки по вкладам. Мы даже не назначили их в предельном размере, который разрешен законодательством. То же самое относится и к базовой ставке.

Понятно, что вопрос еще зависит и от других факторов. Например, средства фонда страхования вкладов агентство инвестирует. Таким образом, часть долга перед Банком России будет также отдаваться за счет успешности вложений АСВ.

Но если ставки по страховым взносам будут расти, то банки в очередной раз проведут волну снижения процентов по вкладам.

Алексей Моисеев: Некоторый элемент давления на стоимость депозитов для банков со стороны повышения взносов, конечно, есть. Но конечный эффект от него даже несравним со снижением ключевой ставки ЦБ на 0,5 процента, он гораздо меньше.

Я бы сказал, что снижение ставок по вкладам в первую очередь связано с кардинальным изменением с ликвидностью в нашей стране.

Когда минфин начинает расходовать Резервный фонд, а сейчас именно такая ситуация, то в банковской системе наступает профицит ликвидности.

Потому что расход Резервного фонда — это как количественное смягчение в российском варианте, в экономику вливаются дополнительные деньги. Поэтому банкам уже не нужно привлекать средства у населения по высоким ставкам.

Когда произойдет окончательный переход к профициту ликвидности?

Алексей Моисеев: В ближайшие месяцы. Увеличение бюджетных расходов традиционно проходит ближе к концу года. В это же время вырастут траты и из Резервного фонда.

Банковская система будет жить в условиях профицита ликвидности, пока не будут исчерпаны суверенные фонды?

Алексей Моисеев: Нет. Мы не станем доводить Резервный фонд и Фонд национального благосостояния до полного исчерпания. Будет проходить сокращение дефицита бюджета.

Он будет финансироваться за счет возобновляемых источников. В первую очередь это приватизация и размещение государственных облигаций. Тогда траты из суверенных фондов прекратятся.

В целом общая позиция минфина такова, что расходование фондов надо минимизировать.

В России появились нормы для квартир инвалидов

Российские банки все-таки переживают сейчас кризис или нет? Заявления их руководителей на этот счет часто противоречивы.

Алексей Моисеев: Я считаю, что в банковской системе нет кризиса. Никакого.

Что такое кризис банковской системы? Это когда у вас происходит массовое банкротство системообразующих банков, когда банковская система массово утрачивает капитал. То есть банки не осуществляют свою базовую функцию. Поэтому банковский кризис был в 1998 году, когда многие банкоматы были отключены и расчеты просто-напросто не осуществлялись.

Минфин не намерен доводить Резервный фонд и Фонд национального благосостояния до полного исчерпания

Второй признак кризиса — когда банковская система совершенно никого не кредитует. У нас можно говорить о том, что ставка банковского кредитования для многих является недоступной. Но говорить о том, что займы не выдаются, потому что у банка просто нет возможности кредитовать, нельзя.

Биткоины переезжают за границу

Какова судьба законопроекта о наказании за использование биткоинов и других криптовалют?

Алексей Моисеев: Законопроект продолжает разрабатываться. Наша цель — исключить обращение криптовалют на территории России. По Конституции единственной валютой в стране является рубль. Единственным его эмитентом является Банк России. Таким образом, эмиссия любой другой валюты становится у нас незаконной.

Другое дело, что мы хотим развивать технологию «блокчейн», на которой основаны биткоины. Она нужна для хранения данных. Например, у нас сейчас проходит эксперимент по внедрению технологии «блокчейн» при хранении информации о ценных бумагах.

Но технология «блокчейн» так работает, что биткоины всегда возникают при ее использовании как побочные продукты. И понятно, что мы должны исключить ответственность за эмитирование биткоинов у операторов данных в такой ситуации, чтобы у них не было никаких рисков получить наказание.

То есть можно провести аналогию с биткоинами и иностранной валютой? В России использование последней ограничено.

Алексей Моисеев: Да, использование ограничено, эмитировать иностранные деньги в России нельзя. Но валюту можно купить, положить в карман и уехать за границу.

Может ли россиянин завести себе, скажем, пластиковую карту с биткоинами и расплатиться ими в той стране, где их использование разрешено? Почему бы и нет. Поэтому в законопроекте мы сейчас уточняем конкретные формулировки, чтобы такого рода операции по покупке криптовалют с целью их использования за пределами России, а равно и продажи биткоинов за рубеж для получения прибыли были возможны.

Когда законопроект о биткоинах в обновленном виде будет внесен в Госдуму?

Алексей Моисеев: Думаю, это произойдет к концу 2016 года.

Госкомпании обеспечат бюджетную «половину»

Алексей Владимирович, дефицит бюджета остро нуждается в финансировании из различных источников. В частности, сколько казна может получить от сохранения нормы выплат госкомпаниями дивидендов в 50 процентов чистой прибыли, действующей в 2016 году, на последующие годы?

Россияне начали экономить на риэлторских услугах

Алексей Моисеев: С учетом всех сделанных для госкомпаний исключений, в 2016 году мы все равно рассчитываем привлечь таким образом в бюджет почти 190 миллиардов рублей. То есть уже на 50 миллиардов больше, чем планировалось ранее.

Начиная со следующего года мы будем настаивать на том, чтобы госкомпании платили дивиденды от чистой прибыли по МСФО (международные стандарты финансовой отчетности. — Прим. «РГ»), а не РСБУ (российские стандарты бухгалтерского учета. — Прим. «РГ»). В итоге ожидаем получить в 2017 году в бюджет при сохранении нормы выплат дивидендов в 50 процентов около 250 миллиардов рублей.

Источник: https://rg.ru/2016/07/18/v-rossii-nachnut-massovoe-stroitelstvo-dohodnyh-domov.html

Уникальный расчет проекта доходного дома — Территория инвестирования

Доходный Дом, Управление недвижимостью, Финансовая грамотность

  • Расчет проекта доходный дом
  • Как создать доходный дом в Подмосковье, живя в другом регионе
  • Подход к реализации проекта доходный дом

Вы уже присматриваете идеальный дом или участок для строительства доходного дома. И Вы задаетесь следующими вопросами:

  • Когда можно браться за реализацию проекта?
  • Как грамотно провести расчет проекта инвестирования в доходный дом?
  • Как могут отразиться на проекте финансовые недочеты?
  • А можно ли реализовать проект удаленно?
  • В каком ценовом сегменте работать, чтобы реализовать проект?
Читайте также:  Зачем нужна психология цвета в рекламе и что она дает

Кто-то сразу, другие по истечение некоторого времени, но каждый при должном усердии найдёт свой идеальный объект для инвестиций в недвижимость. Но не следует с головой кидаться в объятия судьбы. У инвестора каждый брак по-расчёту. И чем успешнее предыдущие браки, тем больше новых!

Только когда инвестиционный проект доказывает свои перспективы даже в негативном прогнозе, стоит запускать его в работу. Чтобы потом не было мучительно больно из-за поспешных выводов и ошибок прогноза.

Минимальный порог интереса инвестора – 30% годовых. Хотя лучше работать с проектами с реальными показателями от 80-100% годовых.

Данная методика создаёт полную картину и наглядно представляет все аспекты проекта. Расчёт состоит из нескольких разделов:

Расчет проекта доходный дом

  1. Анализ объекта. Анализ стоимости объекта в пересчёте на строительную себестоимость и сравнение со стоимостью аналогичных объектов с целью определения возможности покупки объекта без использования личного капитала.
  2. Анализ коридоров аренды по выбранной стратегии. Определяемся с ценовой политикой.

  3. Финансирование проекта. Наглядно получаем все цифры для полного финансирования проекта. Расписываем, где и как будем привлекать финансы для реализации проекта. Разные каналы финансирования для обеспечения бюджета в полном объеме, с учётом графика поступлений первых доходов.
  4. Расчёт: полный расчёт затрат и возможных доходов.

     Прописываем все затраты на реализацию конкретного проекта и составляем карту генерации денежного потока. Полная прозрачная картина будущих прибылей и затрат.

  5. Показатели эффективности работы инвестиций. Расчетные показатели эффективности работы инвестиций для принятия взвешенного решения по старту проекта.

К чему приведет инвестора легкомысленное отношение к финансовым недочетам:

  • К серьезным денежным потерям и крупным долгам, пора выплачивать ипотеку, а поступлений даже не предвидится
  • Полному краху и дефолту, объект ещё не запущен, а деньги уже закончились
  • Это реальная угроза полностью испортить свою кредитную историю и забыть про инвестирование (фактически – про свои мечты) на длительное время

Поэтому, в дополнение к фундаментальному и всестороннему расчёту, необходимо рассматривать два сценария развития событий:

  • Позитивный прогноз
  • Негативный прогноз

Создание доходного дома – одна из немногих стратегий быстрого создания внушительного денежного дохода. Один объект может приносить прибыль (после всех расходов, включая выплату ипотеки) от 90 тыс.руб (как у Алексея Толкачева коллеги Юрия Медушенко) и вплоть до 400 тыс.рублей как у Андрея (правда при агрессивной стратегии).

Андрей на встрече инвесторов по доходным домам рассказывает, как он запустил свой доходный дом в Подмосковье удаленно, живя при этом в другом регионе.

Как создать доходный дом в Подмосковье, живя в другом регионе

(Фрагмент выступления Андрея Меркулова на живой встрече инвесторов Территории Инвестирования)

Подход к реализации проекта доходный дом

Решения и подход к реализации стратегии инвестирования будут зависеть от ценового сегмента, в котором Вы собираетесь работать. (Ценовой сегмент — это управление ценой в соответствии со спросом.) Какие бывают ценовые сегменты и их краткие характеристики:

  • Сверх-эконом сегмент
    • минимум вложении в проект
    • ничего не делаем
    • в крупных городах: койка ~ 3 — 5 тыс.руб, комната ~ 7 — 10 т.р., студия 10 ~15 т.р.
  • Средний ценовой сегмент
    • делаем «для людей»
    • продумываем эргономику
    • используем дизаи нерские решения
    • применяем фишки
    • стоимость студии ~ 10-20% дешевле однокомнатной квартиры
  • Верхний ценовой сегмент (бизнес-класс, элита и так далее)

Этот сегмент рассматривать не будем, потому что в нем совершенно иной аватар клиента.

Доходный Дом Под Ключ

Как создать пожизненный пассивный доходот 30 до 100% годовых, инвестируя в Доходные Дома

Источник: https://tinvest.org/raschet-proekta-doxodnyj-dom

Есть ли будущее у доходных домов в России?

Глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию возобновил тему доходных домов на Московском урбанистическом форуме.

В своем обращении Александр Плутник заявил, что АИЖК готово профинансировать пилотные проекты по строительству арендных домов в Москве.

Сколько может стоить аренда такого жилья? Какова перспектива его эксплуатации? Могут ли подобные проекты стать доходными? Мы задали эти вопросы экспертам.

Специалист по недвижимости Ирина Щербинина считает инициативу по строительству арендных домов хорошей альтернативой стихийному рынку аренды, сформировавшемуся в стране:

— Идея, конечно, хорошая  – формирование арендного фонда жилья как альтернативы рынку стихийного и бесконтрольного найма. Однако любую идею можно выпестовать, а можно извратить. Соответственно, о перспективах можно говорить с большой осторожностью.

Как быстро и насколько качественно будет реализован проект, не знает никто. Перспективы эксплуатации зависят и от ситуации на рынке аренды в момент появления арендных домов. Специалист выделяет несколько факторов, которые могут сыграть роль при формировании нового рынка: — Первое.

Количественное соотношение квартир под аренду, выставляемых собственниками, и арендаторов, готовых в них заселиться. Сейчас это соотношение явно не в пользу собственников, цены на аренду упали. А если на этом фоне еще вводить арендные дома – цены упадут еще больше. И арендные дома окупятся не скоро. Второе.

 Политика государства по отношению к собственникам, желающим сдать квартиру в аренду. Если будет сильный контроль налогообложения и регистрации в квартирах, то сдавать многим станет невыгодно – легче продать. И вот тогда арендные дома восполнят часть потерянного объема аренды и станут доходными. Третье. Правила заселения и проживания в арендных домах.

Будет ли важно гражданство, какую роль будут играть наличие или отсутствие регистрации, а также подобные факторы? Не секрет, что сегодня половина арендаторов не имеют ни гражданства, ни регистрации и живет на «птичьих правах»,  без договора найма. Собственники понимают, что рискуют, но все равно селят в свои квартиры.

Думаю, что в арендных домах порядка должно быть больше.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», называет  условия, при которых сможет заработать инициатива:

— На мой взгляд, доходные дома смогут составить конкуренцию частным арендодателям только в случае если, во-первых, они будут построены во всех районах Москвы, а во-вторых – арендные ставки в них будут ниже, чем на рынке.

Если первый вопрос связан с наличием свободных площадок и финансированием, то решить вторую проблему значительно сложнее. Необходимо понимать, что частные арендодатели стараются всеми способами уйти от налогов. Соответственно, их предложения могут быть очень конкурентоспособными.

Кроме того, сегодня арендный рынок Москвы переживает далеко не самые лучшие времена. Экспаты покинули столицу, платежеспособность населения продолжает снижаться, люди ищут более дешевые предложения, диктуют свои условия собственникам квартир.

Очевидно, что сегодня далеко не лучшее время для развития бизнеса по сдаче жилья в аренду.

Специалист обращает внимание на информационное сопровождение замысла: — Кроме того, чтобы поддержать такой проект, нужно хорошее информационное сопровождение. Потребителю нужно объяснить, какие преимущества будут у квартиры в арендном доме. Самое главное  – рассказать о доступной арендной ставке.

Все знают, что если к этому добавить удобное расположение объекта и хорошую транспортную доступность, жилье начнет  пользоваться спросом. Задача государства в данном случае – помочь строительным компаниям. К таким мерам можно отнести выделение участков под строительство доходных домов с выгодным местоположением.

Стоит отметить, что помимо финансирования девелоперам необходима и поддержка государства. К ней можно отнести снижение обязательного количества машино-мест, уменьшение площадей дворовых территорий и увеличение плотности застройки на данных территориях. Иными словами – сделать проще проекты таких домов.

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости  Spencer Estate, предупреждает об опасностях, поджидающих при строительстве доходных домов:

— Перспектива эксплуатации во многом зависит от того, что это будет за дом и кто его будет эксплуатировать.

Если изучить и правильно применить уже имеющийся опыт по дому на Большом Николоворобьинском переулке, привлечь к работе и проектированию профессионалов, подобрать надежных исполнителей, то успех, даже при нынешней не самой удачной ситуации, вполне возможен.

Если же делать все, как обычно: пустить на самотек, авось получится, то велик шанс получить ситуацию, аналогичную  той, что сложилась при строительстве космодрома «Восточный». Львиная доля средств будет разворована, а объект не принесет городу ни пользы, ни доходов.

Как будет выполняться проект?

Ирина Щербинина рассказывает о своем взгляде на реализацию программы:

— Думаю, что вводить объекты в эксплуатацию будут постепенно, распределяя по районам. В первую очередь, по логике, арендные дома должны строить в промышленных районах: около заводов и фабрик. Такие дома могут быть популярны у россиян, работающих на каком-нибудь стабильном предприятии.  У меня вырисовывается такой «портрет» арендатора для доходного дома: это человек с российским гражданством, с постоянной или временной регистрацией, не имеющий возможности взять ипотеку. Цена за аренду квартиры в таком доме должна быть ниже, чем у арендодателя-собственника либо стоимость проживания может быть на среднем уровне по аналогичным квартирам, но в доме должен контролироваться  контингент арендаторов.

Вадим Ламин считает, что не нужно спешить ради того, чтобы быстрее отчитаться перед начальством:

— Я не думаю, что нужно спешить и «гнать объемы». Необходимо делать все разумно и взвешенно, для пользы дела, а не для бодрых докладов. Бесплатный сыр только в мышеловке. Глубоко убежден, что затраты должны окупаться, а в целом предприятие вполне может быть рентабельным при среднем для Москвы уровне арендных ставок. Скорее всего, будет реализован пробный вариант, о других сценариях думать сейчас преждевременно, считает Мария Литинецкая. — Мне кажется, что есть смысл на сегодняшний момент говорить о возможных объемах жилья. Вероятно, речь идет о строительстве пока только нескольких зданий, чтобы понять, насколько востребованным окажется предложенный продукт, – говорит  Литинецкая. – Очевидно, что для успешной реализации проекта строительства доходных домов желательно, чтобы арендная ставка была чуть ниже, чем у собственников. Условно говоря, если «однушку» в спальном районе можно снять за 30 тысяч рублей в месяц, то аналогичная квартира в доходном доме должна сдаваться за 25 тысяч рублей. Однако в таком случае процесс окупаемости проекта растягивается на десятки лет.

Исполняющий обязанности руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский отмечает возможность сделать рынок аренды прозрачным и доступным:

— Стоит отметить, что это неплохая идея, которая, возможно, сделает рынок более прозрачным и доступным для потенциальных арендаторов.

Полагаю, что стоимость такой квартиры будет зависеть от традиционных факторов – ремонта, отделки, обстановки, транспортной доступности района – и формироваться в рыночных условиях. Объемы ввода в эксплуатацию таких домов будут зависеть от практики и эффективности пилотных проектов.

Кроме того, возможная господдержка даст толчок к развитию такого формата арендного жилья.

Эти проекты могут стать очень перспективными и задать новый вектор развитию рынка аренды Московского региона, при этом все будет зависеть от формата объектов, характеристик предложения, а также масштабов строительства. Если данный сегмент составят объекты эконом-класса, то в таком случае можно говорить о серьезной конкуренции тем предложениям, которые находятся в той же локации.

Что ждет нас на самом деле?

Количество издержек при реализации проекта в нашей стране, скорее всего, будет зашкаливать, и пока подобные начинания лишь подстегивают дискуссии на страницах СМИ.  Вячеслав Шихов, генеральный директор Granelle Development, прогнозирует тяжелое будущее  инициативе:

— Сегодня в нашей стране практически отсутствует правовое регулирование отношений на рынке арендного жилья. Кроме того, до последнего времени, пока не начался кризис, существующее предложение на рынке аренды не могло полностью удовлетворить спрос.

В связи с этим, безусловно, идея создания доходных домов в нашей стране является правильной. Перспективы развития этого сегмента как варианта упорядочивания рынка аренды жилья обсуждаются участниками рынка и представителями власти уже давно. Однако на практике эта идея является сложно реализуемой.

 Сегодня рынок недвижимости в нашей стране находится в состоянии кризиса, маловероятно, что эта ситуация изменится в ближайшие годы.

В такой обстановке, когда застройщики начинают экономить и оптимизировать свои затраты, они не станут рисковать и входить в проекты с длинным сроком окупаемости (в среднем этот срок составляет около 20 лет).

 Чтобы строительство доходных домов стало интересно бизнесу, необходимо компенсировать до 30% расходов на строительство, ввести налоговое льготы, облегчить процедуры согласования разрешительной документации, предоставлять земельные участки под строительство и т.д.

Еще один способ привлечь инвесторов – поднять арендные ставки, но тогда нивелируется сама идея доступности жилья такого формата, ведь по задумке властей стоимость аренды в доходных домах должна составлять примерно от 5  до 10 тысяч рублей, в зависимости от количества комнат. В любом случае, даже при самом оптимистичном сценарии развития событий, создать за счет института доходных домов предложение, альтернативное существующему сегодня на рынке аренды жилья, в скором времени вряд ли получится. 

Источник: https://www.cian.ru/stati-est-li-buduschee-u-dohodnyh-domov-v-rossii-218054/

Ссылка на основную публикацию