Как выгодно сдать квартиру студию в доходном доме

7 правил поиска студии для сдачи в аренду

Студии – наиболее доходные объекты жилой недвижимости с точки зрения арендного бизнеса. Небольшой бюджет покупки делает их доступными для инвесторов даже с ограниченным капиталом.

При этом арендные ставки в студиях обычно не меньше, чем в однокомнатных квартирах во вторичном фонде, что определяет их высокую доходность. Однако счет таких объектов на рынке идет на тысячи и далеко не все они ликвидны.

Эксперты компании «Метриум» составили семь правил, которыми следует руководствоваться инвестору, чтобы подобрать наиболее доходную студию для сдачи в аренду.

Поиск высокодоходной студии для сдачи в аренду можно условно разделить на две части. На первом этапе вам необходимо определиться с жилым комплексом, а на втором – сфокусироваться на поиске самой студии уже в выбранном проекте.

При этом важно понимать, что инвестор стремится минимизировать вложения, чтобы максимизировать прибыль. Это значит, что при поиске объекта на первый план выходит его стоимость, а качественные характеристики автоматически становятся второстепенными.

Именно поэтому студия для сдачи в аренду скорее всего не обладает, к примеру, лучшим видом из окна или удачным расположением на этаже, ведь все эти характеристики делают ее дороже.

Правило 1: Бюджетное – значит хорошее

По данным «Метриум», на первичном рынке столичных новостроек комфорт- и бизнес-класса представлено 40 проектов, в которых можно приобрести малогабаритную студию. Средняя стоимость таких объектов составляет порядка 4,5 млн рублей, однако на рынке представлена масса куда более бюджетных предложений.

К примеру, в ЖК «Level Амурская» студию можно приобрести за 3,2 млн рублей. Поскольку большая часть рынка аренды представлена массовым жильем, инвестору необходимо искать жилье, рассчитанное на клиента со средним доходом.

Чем дешевле жилой комплекс, тем больше вероятность найти в нем наиболее бюджетную студию, а впоследствии – отыскать для нее арендатора.

Руководствуясь этой логикой, в первую очередь следует обратить внимание на комплексы апартаментов. Во-первых, средняя цена квадратного метра в них примерно на 15-20% ниже, чем в аналогичных по классу и расположению жилых комплексах.

Во-вторых, кадастровая стоимость апартаментов может быть на порядки ниже, чем в жилых помещениях.

Это значит, что несмотря на более высокую ставку налога на имущество (0,5% от кадастровой стоимости) малогабаритный апартамент может оказаться не менее доходным, чем большая студия, относящаяся к жилым помещениям.

Правило 2: Метрополитен – наше всё

Главное для арендатора – мобильность, поэтому близость жилища к метро – это фактически основной критерий выбора объекта, не считая цены вопроса. С этой точки зрения необходимо безжалостно отмести все комплексы, расположенные на удалении более 15 минут пешей прогулки от ближайшей станции метрополитена.

Однако инвестор должен понимать, что чем ближе новостройка к метро, тем выше ее цена. Поэтому аналитики «Метриум» рекомендуют остановиться на «золотой середине»: лучше выбрать объект, расположенный в 7-10 минутах ходьбы, но подешевле, чем в 5 минутах – но подороже.

Разница в бюджете покупки между ними может достигать 20%, а для арендатора лишние 3-5 минут большого значения не имеют.

К примеру, в районе ЖК «Level Амурская», расположенного в 9 минутах ходьбы от станции метро «Черкизовская», арендные ставки для объектов в пятиминутной доступности метро всего на 2 500 рублей выше, чем у квартир в 10 минутах ходьбы.

Обратите внимание на путь до метро. Если маршрут изрезан пересекающими его безбрежными проспектами, плохо освещенными пустырями и другими препятствиями, то положительным образом на выбор арендатора они не повлияют. Поинтересуйтесь у застройщика планами благоустройства этого пути.

Не пренебрегайте анализом местных сетей наземного транспорта. В некоторых локациях они могут оказаться даже более удобными, чем метро. Остановка рядом с домом всегда будет плюсом любого арендного жилья.

Правило 3: Чем ближе к центру, тем лучше

География проектов массового сегмента в Москве очень разнообразна. Среди них вы можете встретить как новостройки на самом юге возле МКАД, так и объекты в паре километров от ТТК. Какими бы ни были ограниченными финансовые ресурсы арендатора, он всегда будет стремиться жить ближе к центру.

Поэтому при прочих равных условиях (скажем, одинаковая близость метро) предпочтение следует отдать объектам, находящимся недалеко от центра, даже если их площадь меньше, чем у тех, которые расположены на периферии столицы.

Также следует оценивать и стоимость объекта: конечно, самая дешевая студия находится на окраине города, однако если можно найти объект на 10-15% дороже, но значительно ближе к центру, предпочтение стоит отдать последнему.

Изучая девелоперскую карту Москвы, аналитики «Метриум» рекомендуют в первую очередь взглянуть на восток. Географически этот район ближе к центру, чем другие бюджетные локации (юг, юго-восток, север). Кроме того, он не обделен хорошей транспортной сетью, инфраструктурой и другими преимуществами. 

Правило 4: Развитая инфраструктура

Наконец для оценки потенциально самого удачного комплекса для выбора студии необходимо окинуть взором инфраструктуру локации. Проект может быть расположен не в самом престижном районе, но если в шаговой доступности находится крупный торговый центр, хотя бы один недорогой супермаркет и аптека, то арендатор может закрыть глаза на другие минусы локации. 

«Крайне важно обратить внимание на качественные характеристики выбранного жилого комплекса, – комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»). – Инвестор должен не забывать, что ему предстоит конкурировать с огромным количеством предложений от арендодателей вторичного жилья.

Соответственно, студия в новостройке с современной архитектурой, оригинальным дизайном и благоустройством – это ваше конкурентное преимущество.

Но самый важный плюс современного ЖК – это собственная инфраструктура: паркинг и коммерческие объекты «во дворе» однозначно склонят арендатора к выбору объекта в новом, а не старом доме».

Правило 5: Отталкиваться от цены

Подобрав наиболее перспективный проект, инвестор начинает поиски конкретного объекта. Главный критерий – это минимальный бюджет покупки, считают эксперты «Метриум».

Чем дешевле студию вы найдете, тем больше она принесет денег.

Поэтому отправляясь на просмотр, обращайте внимание на все характеристики объекта, которые были бы минусами для постоянных жильцов, но абсолютно безразличны арендаторам.

Первая из них – вид из окна. Застройщики всегда делают наценку на объекты с презентабельным видом, поэтому следует рассмотреть менее дорогие варианты. Как правило, расценки ниже на студии с видом на дорогу, ЛЭП и другие подобные объекты. Второй аспект – этаж. Обычно чем выше расположено жилье, тем оно дороже, поэтому поиски лучше начать с нижних этажей.

Расположение объекта на этаже также влияет на его стоимость: квартиры рядом с лифтовыми шахтами продаются с дисконтами.

А вот угловое помещение, которое наверняка отвергнет суеверный покупатель постоянного жилья, посчитав, что оно холодное, для инвестора – отличная находка.

В такой студии возможны два окна, что позволит удачно организовать внутреннее зонирование с выделением приватных и гостевых пространств.

Правило 6: С отделкой и только

Подавляющее большинство новостроек в Москве сдаются в эксплуатацию без отделки, отмечают эксперты «Метриум». Конечно, такой полуфабрикат не нужен арендатору, который и без затрат на ремонт прекрасно осознает, что вкладывается в чужой актив.

Самостоятельный ремонт силами инвестора имеет два больших минуса.

Во-первых, закупая стройматериалы и нанимая мастеров для одной студии, вы неизбежно потратите больше, чем девелопер, который сделает то же самое для нескольких сотен объектов. Покупка студии с отделкой – это экономия средств.

К примеру, в ЖК «Level Амурская» ремонт студии от застройщика обойдется всего в 14 тыс. рублей за кв. м, то есть примерно в 1,5 раза дешевле, чем своими силами.

Во-вторых, вам придется самостоятельно контролировать процесс и ждать завершения ремонта, а инвестор заинтересован в том, чтобы как можно раньше выставить студию на «витрину». Приобретя объект с отделкой от застройщика, вы сможете начать поиски арендаторов почти сразу после ввода новостройки в эксплуатацию. Таким образом, вы сэкономите еще и время.

Правило 7: Урезать метраж

Сама суть студии – малые размеры – уже обуславливает портрет вашего потенциального арендатора. Таким жильем интересуется молодежь, одинокие люди, студенты.

Проще говоря, для вашего клиента дом – это то место, куда он заходит только переодеться и поспать. С этой точки зрения следует отдавать предпочтение объектам с минимальным метражом.

На рынке сегодня представлены студии площадью от 16 кв. м и выше.

Однако ударяться в крайности не следует. Когда при прочих характеристиках, удовлетворяющих семи выше перечисленным правилам, вы можете подобрать объект большей площади, так и сделайте.

Если расположение проекта, инфраструктура комплекса и локации позволяют предполагать, что вашей студией может заинтересоваться семейная пара арендаторов, то нижний предел площади – 25 кв. м. Если же ваш потенциальный клиент – «одиночка», то для него хватит и 20 кв. м.

Чтобы у инвестора был большой выбор планировок, лучше найти жилой комплекс с широкой линейкой студий. К примеру, в ЖК «Level Амурская» в продаже представлены порядка 10 типов малогабаритных объектов с различным метражом.

«На сегодняшний день студия в новостройке – это потенциально самый прибыльный объект на рынке жилой недвижимости, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE – По нашим оценкам, наиболее доходная студия на рынке новостроек массового сегмента может приносить своему владельцу до 13% годовых, а срок ее окупаемости достигает восьми лет. В натуральном выражении годовой доход инвестора может составить 330 тыс. рублей. При этом размер стартовых вложений не превысит 3,5 млн рублей. Тем не менее к выбору объекта следует подходить очень тщательно: если внимательно изучить рынок, то можно обнаружить, что потенциалом доходности свыше 7% обладает только пятая часть всех студий».

Источник: http://vsenovostroyki.ru/articles/13778/

Какую квартиру лучше купить для сдачи в аренду: лучшие районы и квартиры

Если вы располагаете крупной суммой денег, то не раз задавались вопросом, как же ее сохранить. А еще лучше – получить дополнительный доход. Можно доверить деньги банку, купить валюту или ценные бумаги. Но часто оптимальным способом получить максимальную прибыль становится вложение в недвижимость. Каковы преимущества?

  • Жилье на первичном рынке дорожает: особенно в пределах Санкт-Петербурга (исключение: локация Девяткино ввиду переизбытка предложения на рынке);
  • Квартирой можно распоряжаться любым способом: сдать, продать, обменять;
  • Можно использовать для собственного проживания;
  • Минимальные риски потери имущества. 

Однако не всякое жилье окажется удачным с точки зрения инвестиций. Для ответа на вопрос, какую купить квартиру для сдачи в аренду, рассмотрим несколько критериев.

Класс жилья

Для того, чтобы вложение оказалось наиболее выгодным, ваши изначальные затраты должны быть минимальными. Это простое правило применимо и к классу жилья. 

При сдаче жилья премиум-класса вам придется назначить высокую стоимость аренды. Потянуть такие траты сможет не каждый арендатор. Поиск подходящих клиентов займет длительный период. А значит вы потеряете потенциальный доход, пока тратите время на поиск. Поэтому чаще всего такие квартиры приобретают для собственного проживания.

Взгляните на ситуацию глазами арендатора. Для него при выборе жилья имеют значение другие критерии, нежели принадлежность квартиры к определенному классу. Важнее местоположение дома и состояние самой квартиры.

Инвестору следует обратить внимание на недорогое жилье, которое пользуется массовым спросом. В частности, на комфорт-класс, который строится недалеко от метро. Эконом-класс едва ли подойдет: он, как правило, расположен не в самых удачных районах.

Недорогие квартиры быстрее окупятся, так как спрос на них выше, чем на премиум-сегмент. Поэтому сдавать две квартиры эконом или комфорт-класса зачастую выгоднее, чем одну элитную. 

Лучшими квартирами для сдачи в аренду могут быть недорогие варианты недалеко от метро, которые будут обладать рядом преимуществ для арендаторов. 

Комнатность квартиры

Количество комнат напрямую влияет на инвестиционную привлекательность. Как показывает практика, наибольшим спросом пользуются однокомнатные и небольшие двухкомнатные юниты.

Студии также нередко покупаются с целью финансовых вложений.

Последние пользуются спросом среди студентов, приезжих или граждан, которые ведут активный образ жизни и привыкли приходить домой только с целью ночёвки.

Большинство «однушек» и небольших «двушек» сдаются молодым парам или семьям с маленькими детьми, которые пока не могут себе позволить купить собственную недвижимость. 

Район и местоположение

Один из основных критериев, которым руководствуется арендатор при выборе жилья – местоположение квартиры. От него зависит и стоимость арендных платежей, следовательно, и срок окупаемости. 

Зачастую не так важно в каком районе купить квартиру для сдачи в аренду, сколько ее транспортная доступность. Для мегаполисов, в том числе для Санкт-Петербурга, определяющим фактором является наличие станции метро. Чем ближе к метро, тем больше спрос. Конечно, цены на такие квартиры выше, но вы без проблем найдете себе арендатора, а значит и стабильный доход. 

Если Вы будете выбирать квартиру в транспортной доступности от метро, обратите внимание на близость остановки общественного транспорта. Желательно, чтобы до метро можно было добраться за 10-15 минут. 

Метраж и планировка квартиры

Метраж квартиры непосредственно влияет на стоимость арендных платежей. Как было сказано ранее, лучше выбирать небольшие квартиры – так появится больше желающих ее снять. 

Большинство арендаторов оценят функциональные планировки квартир, комнаты правильной формы, кладовые, отсутствие проходных комнат. Остальное зависит уже от предпочтений отдельного человека: кого-то устроит небольшая кухня, а кто-то захочет поселиться в квартире с европланировкой. Последний вариант еще непривычен для России, поэтому не всем он придется по вкусу. 

Лучше выбрать универсальную квартиру с достаточно просторной кухней. Квартиры с необычными планировками, скошенными углами, с террасами или эркерами подойдут не для всех, поэтому с поиском арендаторов могут возникнуть трудности. 

Учтите, что сама по себе планировка имеет не такое важное значение, как ремонт и общее состояние квартиры.

Ремонт и меблировка

Качество ремонта, состояние сантехники и кухонной техники – вот на что чаще всего обращают внимание потенциальные арендаторы. Свежий ремонт и чистота существенно повышают спрос на квартиру. Возникает вопрос: «Какую лучше квартиру купить для сдачи в аренду: с отделкой или без?».

Конечно, вы можете взять жилье без отделки и заняться ремонтом самостоятельно. Вы потратите время, приличную сумму денег и недополучите потенциальный доход. Гораздо проще приобрести квартиру с готовой отделкой. Тем более, что крупные застройщики часто предлагают варианты с отделкой в комфорт-классе. Иногда даже в нескольких вариантах оформления. Это позволит вам:

  • Не тратить драгоценное время и нервы на ремонт;
  • Сэкономить на ремонте (как правило, квартира с отделкой от застройщика выйдет дешевле, чем ремонт своими силами);
  • Начать сдавать квартиру сразу после получения ключей.
Читайте также:  Денежный поток на майнинге: как это работает

Ряд застройщиков предлагают полную меблировку квартиры. Этот вариант не самый выгодный, поскольку ее стоимость довольно высокая, а наличие мебели минимальное. 

Однако сдача «пустой» квартиры – не самое разумное решение. Не у всех арендаторов есть своя мебель, поэтому квартиру нужно обставить по минимуму. Лучше, если это будет не старый хлам, который вот-вот развалится, а относительно новая, но функциональная мебель. Из техники стоит приобрести стиральную машину и холодильник. 

Учтите и стоимость ремонта в квартире. Чем меньше метраж, тем быстрее и дешевле можно будет «обновить» жилье, сделав его более заманчивым для арендатора.

Как показывает практика, если вы не притязательны к дизайну, выгоднее покупать квартиру с отделкой от застройщика, т.к. за счет больших объемов себестоимость квадратного метра получится дешевле.

Исключение, пожалуй, составляет тот случай, когда вам под силу сделать ремонт своими руками.

В каком районе выгоднее купить квартиру для сдачи в аренду?

Арендатор стремится снять жилье недалеко от работы или учебы в спокойном районе и как можно ближе к метро. Как же выявить лучший район квартиры для сдачи в аренду? 

Необходимо помнить, что чем ближе к центру Санкт-Петербурга, тем выше цены, а значит и класс жилья. Покупка такой квартиры не каждому по карману и окупится нескоро. Значит, Центральный и Адмиралтейский районы рассматривать нецелесообразно. 

Петроградский район и популярная локация Петровский остров также является сосредоточением жилья премиум-класса. 
Лучше ориентироваться на жилье эконом и комфорт-класса, расположенное около метро. Стоит рассмотреть следующие популярные места новостроек:

При этом, выбирая жилье в подобных локациях помните, что имеет смысл выбрать жилой комплекс как можно ближе к метро. В противном случае, ваше вложение окажется невыгодным из-за большой конкуренции.Обратите внимание и на менее популярные районы застройки. Это позволит избежать конкуренции и получить стабильный спрос. 

Что выбрать: апартаменты или квартиру?

В последние несколько лет в Петербурге появляется все больше апарт-отелей, в которых можно купить апартаменты – нежилые помещения, которые фактически представляют из себя квартиры. В них есть все условия для проживания.

Но с юридической точки зрения такая недвижимость является нежилой: при строительстве к ней предъявляются меньшие требования, такие дома не нужно обеспечивать социальными объектами и постоянно прописаться собственнику в них нельзя.

Покупка апартаментов может стать выгодным вложением для дальнейшей сдачи в аренду. Какой же вариант самый выгодный: квартира для сдачи в аренду или апартаменты?  

Плюсы апартаментов:

  • Более низкая стоимость кв. м., по сравнению с жилыми помещениями;
  • Вложение окупится быстрее;
  • Управляющие компании апарт-отелей предлагают услуги по привлечению арендаторов, 
  • Высокий уровень сервиса (услуги по уборке, аренды транспорта и т.п. )

Наряду с преимуществами, есть и недостатки:

  • Размер платы за коммунальные услуги выше, чем в квартире;
  • Невозможно постоянно прописаться в апартаментах, только временно;
  • Выше ставка налога на недвижимость;
  • Перевести в жилой фонд крайне сложно, необходимо согласование с органами власти.

Иначе говоря, вариант покупки апартаментов подойдет тем, кто нацелен на стабильное получение дохода от квартиры в долгосрочной перспективе. 

Таким образом, прежде чем купить квартиру для сдачи в аренду, обратите внимание на транспортную доступность новостройки, на окружающий район, а также на характеристики самой квартиры: количество комнат, планировку и ремонт. Ориентируйтесь на покупку недорогого жилья в удобной локации: этим вы обеспечите постоянный спрос арендаторов, и сдача окажется экономически выгодным вложением. 

Источник: https://SPbHomes.ru/science/kakuju-kvartiru-luchshe-kupit-dlja-sdachi-v-arendu/

Стоит ли покупать квартиры для сдачи в аренду?

Если у вас накопилось много денег и вы не доверяете банкам, можно их вложить в недвижимость, которая будет сдаваться в аренду. Рассказываем насколько это выгодно и как правильно выбирать инвестиционные квартиры.

Недвижимость – один их самых популярных способов вложения денег. Согласно исследованию консалтинговой компании Knight Frank, долларовые миллионеры в 24% случаев предпочитают вкладывать в элитную жилую недвижимость. Этот вид инвестирования уступает по популярности лишь вложениям в акции и облигации.

Сколько можно заработать?

«Есть такая закономерность: чем выше вложения, тем ниже доходность. По данным «Миэль-Аренда», средний срок окупаемости квартиры эконом-класса составляет порядка 18 лет. Доходность в этом же сегменте на рынке городской аренды в Москве колеблется в диапазоне 4-7% годовых», – рассказывает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Самостоятельно рассчитать доходность от покупки инвестиционной квартиры можно по такой формуле: (месячная стоимость аренды * 12 – 13% НДФЛ) * 100 / (стоимость покупки + стоимость дополнительных вложений).

Расчёты показывают, что целесообразней приобрести две недорогие одно- или двухкомнатные квартиры в популярных для аренды районах, или в районах, где предложение минимально. Это вложение окупится быстрее, нежели чем вложения в одну дорогую квартиру, говорит Жукова.

Доходность от сдачи квартир в аренду в Москве и Краснодаре

* – примерная окупаемость с учётом роста стоимости недвижимости, ** – текущая доходность за вычетом 13% налога (без учёта подорожания квартиры). Источник: Инком-недвижимость, Из рук в руки, Росстат, расчёты Сравни.ру.  

Как выбирать квартиру?

Согласно оценке риэлторской компании «Метриум Групп», высоким спросом у арендаторов пользуются большие однокомнатные квартиры (примерно 45 кв. м) или наоборот небольшие двухкомнатные квартиры (около 55 кв.

м) – они составляют 70-80% предложений на рынке.

«Небольшие квартиры предпочтительнее – они более востребованы, стоят меньше, обслуживаются проще, налогообложение ниже», – соглашается управляющий партнёр агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

При выборе жилья нужно руководствоваться теми же критериями, что и потенциальный арендатор:

  • Этаж – квартира не должна располагаться на первом или последнем этаже.
  • Транспортная доступность – если до ближайшей автобусной остановки идти несколько километров, то квартира будет стоить немного, шаговая доступность метро способна повысить цену.
  • Вид из окна – логично, что вид на помойку не так привлекателен, как на парк. Многие арендаторы предпочитают, чтобы окна выходили во двор.
  • Близость магазинов – наличие поблизости крупных торговых центров способно немного увеличить стоимость квартиры, жильё вдали от магазинов будет стоить дешевле.
  • Отделка – при покупке любой квартиры её нужно отремонтировать, а также купить / обновить мебель и технику – это сделает предложение по аренде привлекательнее.

Если на жильё в столице денег не хватает, то можно подумать о покупке квартиры в другом городе.

Минимальный бюджет для покупки в разных городах

Город Площадь Стоимость
Москва 34 кв. м 3,6 млн руб.
Санкт-Петербург 30 кв. м 1,8 млн руб.
Екатеринбург 28 кв. м 2,2 млн руб.
Краснодар 25 кв. м 0,5 млн руб.
Казань 34 кв. м 1,7 млн руб.

Источник: Яндекс.Недвижимость (квартиры в новостройках)

Риски

Опрошенные Сравни.ру эксперты главным риском от сдачи квартиры в аренду назвали порчу имущества. Защититься от этого можно с помощью договора аренды, где арендатор берёт на себя ответственность по возмещению ущерба в случае его возникновения.

«В договоре нужно прописать сроки аренды, размер и порядок внесения арендных платежей, возможность изменения стоимости найма, порядок посещений квартиры собственником, условия досрочного расторжения договора, штрафные санкции за порчу имущества и т.д.

Также к договору стоит приложить подробную опись имущества с указанием существующих дефектов, чтобы в случае порчи мебели или отделки между собственником и арендатором не возникло конфликтов», – рекомендует Мария Жукова из «Миэль-Аренда».

Ещё не лишним будет взять обеспечительный депозит в размере ежемесячного платежа и застраховать имущество квартиры (стоимость полиса 1-5 тыс. руб. в год).

Уплата налогов снижает риски. «По сути, 90% квартир сдаются в аренду без последующей уплаты налогов.

В первую очередь это грозит тем, что в случае конфликта с арендатором и при судебных разбирательствах, вам будет начислен штраф за уход от налогов», – предупреждает Мария Литинецкая из «Метриум Групп».

Владелец недвижимости должен подать декларацию о доходах в налоговую инспекцию по месту жительства до 30 апреля (за прошлый год), а заплатить 13% от заработанного – до 15 июля.

Выводы 

  1. На вложениях в недвижимость можно заработать меньше уровня инфляции.
  2. Этот вид бизнеса идеален для получения дополнительного дохода к пенсии.
  3. Если свободных денег много, то выгодно купить 2-3 небольших квартиры эконом-класса и сдавать их. Получаемого дохода хватит, чтобы не работать.
  4. Чем больше вложений в квартиру, тем меньше доходность.
  5. Сдаваемую квартиру лучше застраховать, с арендатором – заключить договор, а с дохода – честно платить налоги. 

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2017/1/25/dengi-v-metry-skolko-mozhno-zarabotat-na-sdache-kvartiry-v-arendu/

Выгодно ли сдавать квартиру посуточно в 2018 году

Крыша над головой необходима во все времена. Всегда есть те, кто готов предоставлять ее нуждающимся. Понятие ночлега зародилось намного раньше гостиничных услуг.

Людям нравится жить комфортно, как дома и чувствовать себя местным, а платить меньше, чем за номер в гостинице.

Выгодно ли сдавать квартиру посуточно в наши дни, когда кажется, что лавры рантье вскружили голову неимоверному количеству людей.

История для вдохновения или сумасшедшая идея Airbnb

Безработные Брайан Чески и его однокурсник в 2008 году решили немного заработать на оплату аренды комнат, которые друзья снимали в Сан-Франциско.

В городе проходила выставка, отели переполнены, поэтому гениальная идея лежала на поверхности — три надувных матраса в гостиной и завтрак за 70 долларов/ночь или Airbedandbreakfast.

Выглядело нелепо и абсурдно, поэтому желающих инвестировать в стартап не было.

На сегодняшний день площадка, где предоставляется международный сервис для собственников жилья и путешественников, самый известный и глобальный провайдер услуг краткосрочной аренды.

Глава компании Брайан Чески уже через шесть лет стал самым молодым миллиардером в списке Форбс. Ресурс Airbnb оценивается в 50 млрд долларов, тогда, как гостиничная сеть Marriott — 25 млрд. Намерения Чески амбициозны.

Он говорит, что в 20 веке самыми узнаваемыми брендами стали Coca-Cola и Apple, а в 21 столетии будет Airbnb.

Актуальность бизнеса по сдаче квартиры посуточно

Было время, когда бабушки стояли на вокзале и трясли ключами, зазывая постояльцев. Сейчас есть интернет, вся информация там. Весь бизнес переходит во всемирную сеть. Больше нет необходимости ловить жильцов на станциях и в аэропортах.  Советы, как сдать квартиру посуточно, будут рассмотрены далее в статье.

  • Посуточная аренда аппартаментов — самый динамично развивающийся вид бизнеса. Развитие интернета позволяет вести бизнес из любой точки мира.
  • Низкий порог входа и быстрая окупаемость до 100% в месяц.
  • Люди все больше выбирают аппартаменты, дома, комнаты, чем гостиницы.
  • Низкие издержки по сравнению с гостиницами.
  • Возможность применения посуточной аренды в собственной или арендованной недвижимости.
  • Окупаемость инвестиций от 1 месяца.

Рост посуточной аренды обеспечивается благодаря:

  • 1 млрд путешественников в год.
  • Это количество увеличивается на 5,5% в год.
  • Через 10 лет количество удвоится.
  • Меняется и культура путешествий, они становятся более нестандартными. Люди ищут более уникальный опыт/места (+45% за прошлый год).
  • В ближайшие 5 лет количество путешественников, считающих себя исследователями (не туристами) увеличится на 1,8 млрд.
  • Компании, в том числе крупные корпорации и холдинги предпочитают снимать в частном секторе для своих командированных сотрудников вместо отелей.

Доходная недвижимость для краткосрочной аренды может быть разного происхождения и прибыль будет отличаться:

  • В собственности. Досталась по наследству. Идеальный, самый простой вариант. Для Москвы средняя долгосрочная аренда однушки 30 000 рублей. Анализируя сайты по сдаче квартир посуточно, временное жилье в нужном  районе, хорошим ремонтом можно найти за 2500 — 3000 руб/ночь. При заселении на 20 дней в месяц, получается  50 000 — 60 000 р. Будут дополнительные расходы на рекламу, уборку, мелкий ремонт, страховку (по желанию).
  • Субаренда. Прибыль получается на разнице съема и сдачи примерно вдвое меньше. Наиболее доступный и распространенный способ начать зарабатывать, если нет собственной недвижимости. В этом случае нужны средства на первый месяц аренды. Вернутся они могут через 10-15 дней. Но усилий приложить придется больше.
  • Покупка. Приобретать элитное жилье не имеет смысла. Окупаемость такого объекта — 50 лет. Комфорт, бизнес, средний эконом в ликвидном месте через 7 лет выйдет на рентабельность. Ипотека, потребительский тоже вариант со своими сложностями,  ответственностью, связанными с заемными деньгами и необходимостью документов для банка — 2НДФЛ или справку с места работы по форме банка, подтверждающую доход, деньги на первоначальный взнос, в случае с ипотекой  30 — 50%.

Какие квартиры пользуются спросом

Величина заработка и доход в бизнесе на посуточной аренде  напрямую зависит от расположения квартиры. Работать и хорошо зарабатывать можно во всех сегментах, кроме крайних (премиальное и старое, ветхое жилье) —  комфорт, бизнес, средний эконом. Есть локации, где простоя не будет никогда. Это центр города, вокруг крупных выставочных, офисных, деловых центров.

Чем дальше от центра, тем большее значение имеет близость к транспортным развязкам, вокзалам, аэропортам, большим дорогам. Чтобы жилье пользовалось спросом у гостей,  метро или остановка общественного транспорта должны быть в пешей доступности.

Наличие развитой инфраструктуры и тип дома могут стать конкурентным преимуществом, при прочих равных условиях (цена, метраж, состояние). Наличие рядом супермаркета, кинотеатра, парка, фитнесс центра создают благоприятное впечатление.

Домофон, консъерж, лифт, мусоропровод, все, что предоставляет больше комфорта и безопасности, особенно на короткий срок, оставляет теплые воспоминания.

В следующий раз довольный клиент не будет искать что-то другое, он вернется в это же место, посоветует знакомым, оставит отзыв на сайте и в социальной сети.

Стоимость посуточной аренды

Выставки, конференции, форумы проводятся круглый год, людям нужно где-то жить, поэтому вблизи таких мест стоимость не снижается, не имеет сезонного спроса и стоит значительно дороже спальных районов. За неделю до мероприятия найти жилье практически невозможно. Здесь актуальным и востребованным будет уровень бизнес и комфорт.

Читайте также:  Как заработать на знании английского (иностранного) языка

Чем дальше от центра, тем ниже стоимость, но на каждый объект есть свой постоялец. Состояние квартиры, лестничной клетки, подъезда определяют целевую аудиторию тех, кто будет жить в этом месте. Цена за сутки не должна быть больше, чем у аналогичных. По такому объявлению не будет звонков. Но и сильно занижать не нужно, желая получить максимальное количество звонков.

Цена должна быть средней в классе или на уровне нижней границе. Чтобы потенциальный арендатор позвонил наверняка, нужно написать правильное объявление, в котором выделить важные достоинства и сопроводить его качественными, достоверными фотографиями. И уже во время общения проявить лояльность в виде скидки или дополнительного бонуса, в случае явной заинтересованности.

Как сдавать квартиру посуточно и с чего начать

Принимая решение о получении пассивного дохода от недвижимости, необходимо не только изучить правила съема квартиры посуточно, но и ответственно подойти к юридической стороне, следуя законодательству.

Оформление деятельности по сдаче жилья в аренду

Чтобы избежать в будущем неприятных моментов, нужно сразу учитывать все тонкости ведения бизнеса на посуточной аренде квартир. Физическое лицо обязано ежегодно платить налог на доход 13% от заработка.

Если объектов недвижимости больше трех, доход стал постоянным и регулярным, такая деятельность должна быть легализована.

Оптимальной формой является регистрация ИП и работать по упрощенной 6% системе налогообложения.

Формальной работы прибавится, зато, в случае спорной ситуации с арендатором, претензии могут быть подтверждены документально. Кроме того, пока выплаты поступают в Пенсионный Фонд, начисляется трудовой стаж.

Документы для сдачи квартиры в аренду

Чтобы правильно оформлять отношения, заключать договоры с постояльцами, необходимо подготовить документы, которые нужны для сдачи квартиры посуточно:

  • Свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРИП), если квартира собственная.
  • Документ, на основании которого перешло право собственности (договор купли-продажи, наследование и другие правоподтверждающие основания).
  • Список зарегистрированных по адресу объекта.
  • Нотариально заверенное согласие на аренду, если есть другие собственники.
  • При работе в субаренде первичный договор аренды.
  • Согласие собственника на сдачу в субаренду, если прописано в условиях первичного договора.

Как и какие налоги платить

Физические лица подают налоговую декларацию по форме 3НДФЛ по месту регистрации (заполнить ее можно на сайте в электронной форме) до 30 апреля, а до 15 июля рассчитать и оплатить сумму налога в банке по реквизитам налогового органа.

Индивидуальные предприниматели с упрощенной системой налогов отчисляют 6% дохода или 15% от разницы между доходами и расходами. Налоговая декларация для уплаты предоставляется по итогам квартала, раз в квартал производится оплата. Кроме этого, предприниматель уплачивает взносы во внебюджетные фонды и страховые фонды. Если сотрудников нет, ставка фиксированная 32 385 руб.

Типовой договор посуточной аренды квартиры с арендатором

Документ заполняется в двух или трех экземплярах, если к сделке привлекается посредник или нужно нотариально заверить договор. У каждой стороны остается экземпляр. Юридически грамотно составленный, именно этот документ позволит предъявлять претензии и возмещать ущерб, если возникнет прецедент.

Стандартный договор содержит разделы:

  1. Суть документа с указанием адреса квартиры, ее параметры и срок проживания.
  2. Цена за сутки и за весь период.
  3. Время заселения и освобождения помещения.
  4. Права и обязанности. В этой части прописать главные обязанности арендатора о внесении платы, поддержании порядка, соблюдении норм проживания в многоквартирном доме.
  5. Ответственность. Указать штрафы за просроченную оплату и компенсацию расходов при поломке оборудования и порче имущества.
  6. Паспортные данные сторон, подписи, дата.

Дополнительные разделы добавляются по необходимости. Чем больше нюансов при сдаче  квартиры посуточно отражено в договоре, тем выше вероятность, что квартира сохранит первоначальный вид и будет возвращена в хорошем состоянии. В приложение к договору составить перечень передаваемого имущества с указанием стоимости, подпись акт приема-передач у арендатора.

Сдача квартиры через агентство или доверенное лицо

Не имея опыта ведения бизнеса, основанного на посуточной аренде квартир, будет более безопасным и эффективней начать при поддержке агентства или доверенного лица, а уже спустя время перейти на самостоятельную работу.

Сдать через агентство посуточно квартиру, находящуюся в собственности или субаренде, значит доверить профессионалам взять на себя все технологические процессы — поиск жильцов, уборка, мелкий ремонт, составление и подписание договоров.

Подписывая договор на условиях доверительного управления, большой процент дохода остается у агентства, но такая форма взаимодействия все равно выгодней долгосрочного найма на 10 — 30%.

Если обратиться к посредникам на этапе поиска жильцов и оформления документов, доход увеличится. Комиссионные проценты по каждой сделке в большинстве случаев ложатся на съемщиков, которые обратились в агентство.

Чем грозит нелегальная сдача жилья

Правомерно ли сдавать квартиры посуточно? Да, поскольку это частная собственность. А брать за это плату и уклоняться от налогов — противоправно. Большинство (60%) скрывают источник пассивного дохода, а налоговые органы выполняют свою работу по выявлению теневого бизнеса, за которую получают заработную плату.

Подводные камни посуточного бизнеса

Сдача квартиры посуточно имеет плюсы и минусы. Прежде, чем сдавать квартиру посуточно и стоит ли, нужно оценить возможные риски и другие особенности в данной сфере.

Частая смена жильцов связана с вероятностью порчи и кражи имущества. Надежный способ предупредить потери — застраховать квартиру и материальные ценности в ней.

Кроме того, работать легально и вооружиться юридически грамотными договорами.

Отношения с соседями — еще одна особенность бизнеса по сдаче квартир посуточно. До заселения рекомендуется встретиться с ними и узнать их позицию. Любые претензии со стороны соседей на громкую музыку или шумную компанию, могут обернуться неприятными последствиями. Лучше отказаться от части прибыли, но не предоставлять площадь для празднования.

Чтобы избежать неуплаты, деньги за проживание брать при заселении и залог в размере стоимости 1 суток, который возвращается при выселении.

Правильно, выгодно сдать квартиру в аренду посуточно — достаточно просто и понятно организовать, если разобраться с принципами бизнеса. Чтобы привлечь максимальную прибыль, необходимо создать для клиента условия максимально комфортные, предвосхищая его ожидания, предложить систему скидок и бонусов в виде бесплатной уборки, наличия воды в холодильнике, кофе и чая и других.

Несмотря на то, что бизнес имеет свои сложности, он является наиболее прибыльным при невысоких рисках и первоначальных вложениях. Но, чтобы получать ощутимый результат, целесообразно сдавать несколько квартир. Если верно выбран район, правильно организована работа, за 1,5 — 2 года реально заработать на еще одну квартиру и расширять свой проект.

Если у вас пока нет собственной квартиры под сдачу, рекомендуем узнать 7 советов как купить квартиру без ипотеки и стоит ли брать ипотеку в этом году.

Напоминаем, что на сайте работает онлайн консультант, который в рамках бесплатной консультации поможет дать ответы на вопросы по оформлению документов и ипотеке. Просто оставьте ваш вопрос в специальной форме.

Просьба оценить пост и поставить лайк, если он был полезен.

Источник: https://ipotekaved.ru/arenda/vigodno-li-sdavat-kvartiry-posutochno.html

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

Will Thomas/Fotolia

1. На каком этапе лучше покупать квартиру для последующей сдачи в аренду?

Как известно, на этапе котлована квартиру в новостройке можно приобрести по минимальной цене. Однако если недвижимость покупается для сдачи в аренду, то нужно оценивать не только ее стоимость, но и упущенную выгоду. Средняя ставка на «однушку» площадью около 40 кв.

метров в Москве сегодня составляет 35 тысяч рублей в месяц. Если новостройка находится на начальном этапе строительства, то до ее ввода в эксплуатацию придется ждать минимум два, а то и два с половиной года. А за это время можно было бы получить 1,05 млн рублей арендных платежей.

Поэтому при выборе строящегося жилого комплекса нужно учитывать этот нюанс.

Покроет ли рост цен в проекте в период строительства потенциальный доход от аренды за этот же срок? Сегодня, когда темпы увеличения стоимости недвижимости на первичном рынке крайне низки, покупка квартиры под сдачу в аренду в уже готовом или близком к этому доме может оказаться более выгодной.

2. Какую квартиру выгоднее всего сдавать в аренду?

Самый ходовой товар на рынке – это однокомнатные квартиры. В массовом сегменте на их долю приходится до 40% спроса. Еще четверть арендаторов хочет жить в «двушках». Соответственно, на эти два типа квартир приходится 2/3 спроса.

Востребованность в свою очередь «тянет» вверх и ставки: традиционно быстрее всего растут цены на однокомнатные квартиры, на втором месте – объекты с двумя комнатами. Поэтому при покупке квартиры для сдачи в аренду имеет смысл выбирать между этими двумя вариантами. Кроме того, нужно учитывать и необходимость ремонта в новостройке.

В одно- или двухкомнатной квартире и финансовые, и временные затраты будут ниже. Соответственно, они быстрее окупятся.

Как выбрать квартиру для инвестиций: 5 главных критериев

Кто главный — тот, кто сдает квартиру, или тот, кто снимает?

3. Насколько важно местоположение новостройки?

Расположение – один из самых важных критериев, влияющих как на величину арендных ставок, так и на скорость сдачи квартиры. Ведь подавляющее большинство арендаторов выбирают объекты, исходя из близости к метро. Поэтому при выборе новостройки для приобретения недвижимости под сдачу в аренду нужно учитывать транспортную доступность. Чем она лучше, тем дороже можно сдавать квартиру.

Но не стоит забывать и о том, что на стоимости жилья в новостройках соседство с метро тоже сказывается в значительной степени. Если целью рантье является высокий ежемесячный приход, то станция подземки рядом – это обязательное требование.

Если же покупатель квартиры стремится «отбить» за счет аренды затраты на ее приобретение, то выгоднее может оказаться приобретение более дешевого жилья в отдаленном районе. Это связано с тем, что ставки аренды не имеют пропорциональной зависимости от стоимости недвижимости.

К примеру, квартиру в жилом комплексе в «старой» Москве, но за МКАД, можно приобрети за 2,68 млн рублей и сдавать ее за 20 тысяч рублей в месяц. В этом случае она окупится примерно за 11 лет.

А если взять квартиру в новостройке у метро, то срок возврата инвестиций будет примерно в полтора раза длиннее.

4. Квартира или апартаменты?

Несмотря на то, что стартовые цены на квартиры в Москве сегодня находятся на беспрецедентно низком уровне, апартаменты по-прежнему можно приобрести на более выгодных условиях. При более низком пороге входа арендные ставки на апартаменты будут такими же, как и на квартиры. Соответственно, вернуть свои вложения вы сможете быстрее.

Более того, многие апартаментные комплексы «заточены» под арендный бизнес. В них можно приобрести недвижимость не только с отделкой, но и с меблировкой, и с возможностью передачи функции сдачи в аренду управляющей компании. Жилье в статусе квартиры более интересно для тех, кто в перспективе планирует в него переехать сам или переселить родственников.

5. Приобрести квартиру с отделкой или сделать минимальный ремонт самому?

Ремонт квартиры в новостройке, даже минимальный, отнимает не только деньги, но и время. А для арендодателя любой простой – это упущенная выгода. То есть за каждый месяц ремонта будет недополучен потенциальный доход.

Поэтому в первую очередь нужно обратить внимание на новостройки с готовой отделкой. Это позволит начать сдавать жилье сразу после получения ключей и оформления права собственности.

Кроме того, в домах с ремонтом от застройщика вероятность того, что в соседних квартирах будут вестись шумные отделочные работы, сведена к минимуму.

Ремонт квартиры под сдачу в аренду

Идеальная квартира в аренду – какая она?

6. А может быть вообще сдать «голые стены» в обмен на ремонт?

Сдача квартир без отделки в новостройках за символическую плату и в обмен на ремонт довольно распространена на рынке. На практике же этот вариант может обернуться серьезной головной болью для владельца квартиры.

Зачастую последствием подобных бартерных отношений между арендодателем и съемщиком является растянувшийся на неопределенный срок низкокачественный ремонт.

Нередко на такие объявления откликаются бригады ремонтников из стран ближнего зарубежья, которые используют квартиру как общежитие, параллельно занимаясь другими объектами за «живые» деньги. При этом «по месту жительства» работы производятся спустя рукава, поскольку никакого финансового интереса здесь нет.

7. Как обставить квартиру с минимальным ущербом для бюджета?

Путь, по которому идти не нужно, – это обстановка квартиры старой мебелью, которая за ненадобностью хранится на даче. Одно из важных преимуществ арендных квартир в новостройках – это именно новизна. Поэтому стоит приобрести хоть и недорогую, но все же новую и качественную мебель.

Идеально для этого подойдет продукция знаменитого шведского производителя. А чтобы случайно не купить лишнего, имеет смысл выставить «пустую» квартиру с пометкой, что все необходимое будет приобретено под нанимателя.

Не исключено, что на такое объявление обратит внимание арендатор со своей мебелью, как раз находящийся в поисках квартиры без обстановки.

8. Как определить адекватную арендную ставку?

У арендаторов и арендодателей представления о том, что такое справедливая арендная ставка, в значительной степени расходятся. Поэтому определить степень адекватности этого показателя довольно непросто.

Для того, чтобы оценить более-менее реальную стоимость аренды, которая позволит и не продешевить, и не затянуть срок экспозиции до бесконечности, нужно начать с выяснения средней ставки по округу и району. Это позволит примерно сориентироваться в ситуации на рынке.

Затем посмотреть, есть ли в районе или округе новые жилые комплексы того же класса, какие варианты и за какие деньги предлагаются в них. Это даст возможность выяснить, насколько выше среднерыночных показателей сдаются квартиры в новостройках. Понимание этой разницы значительно упростит задачу.

Но самый правильный вариант – пригласить профессионального оценщика. Это не так дорого, как принято считать. И позволит учесть в арендной ставке все положительные и отрицательные качества квартиры.

Узнайте за 2 минуты, сколько стоит ваша квартира

Ипотека за счет аренды: расчет от эксперта

9. За сколько лет можно окупить квартиру в новостройке за счет аренды?

Точные цифры зависят от огромного количества факторов.

Читайте также:  Доходные дома: перспективы строительства в москве

Если же оперировать средними показателями, то расчет будет выглядеть следующим образом: по оценке аналитиков «Метриум Групп», однокомнатная квартира в новостройках массового сегмента «старой» Москвы в среднем сегодня стоит 6,29 млн рублей.

А средняя ставка на столичные «однушки» этого же класса, независимо от площади и локации – 33 тысячи рублей в месяц. Без учета динамики изменения арендной ставки срок возврата вложенных средств составит около 16 лет. Если же каждый год производить индексацию на 5%, то можно сократить этот период до 12 лет.

Впрочем, в зависимости от класса новостройки, сроки могут значительно различаться. К примеру, в элитном сегменте аренда однокомнатной квартиры в среднем обойдется в 130 тысяч рублей в месяц, а средняя стоимость такой «однушки» в новостройке – 30,73 млн рублей. Соответственно, она окупится примерно за 20 лет (без учета индексации).

10. Сможет ли заработок от аренды перекрыть размеры выплат по ипотеке?

Если говорить о «старой» Москве, новостройках в финальной стадии строительства и рядом с метро, то, скорее всего, нет. На сегодняшний день самая доступная «однушка» в готовом доме в пешей доступности от станции подземки обойдется в 7,92 млн рублей.

При средних процентной ставке и сроке кредитования (12,68% годовых и 15 лет), а также первоначальном платеже в размере 20% от стоимости недвижимости, ежемесячный платеж составит 78,8 тысячи рублей. Средняя ставка на однокомнатные квартиры в этом районе сегодня равна 33,7 тысячи рублей в месяц.

И даже если учесть качественные характеристики сдаваемой квартиры – новый дом с высококлассной инфраструктурой, рациональные планировки, свежий ремонт, сдать ее больше чем за 60 тысяч рублей в месяц вряд ли удастся.

Говорить об окупаемости ипотеки арендой можно только в том случае, если первоначальный взнос составляет половину и более стоимости квартиры.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_vygodno_sdat_v_arendu_kvartiru_v_novostroyke/6000

Студия vs. «однушка»: что выбрать?

 

Малогабаритные квартиры востребованы у определенной части покупателей за счет стоимости, которая кажется относительно низкой из-за общего небольшого метража, считает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. «Такие квартиры иногда приобретают для жизни, но только как временное  решение квартирного вопроса. Иными словами, такие квартиры покупают не потому, что они нравятся, а от отсутствия других возможностей», – говорит эксперт.

Преимущество в цене

В основном, студии распродаются на начальном этапе строительства, когда цены минимальны. Чаще всего их берут в рассрочку, реже – в ипотеку.

Доступность студии определяется ее метражом, так как на данный момент это самый малогабаритный из представленных на рынке новостроек типов квартир и, соответственно, самый недорогой.

 

По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», средняя площадь квартиры-студии в объектах класса «масс-маркет», представленных на рынке обжитых районов Петербурга, составляет 29 кв.м, в пригородной черте Ленинградской области – 27,6 кв.м.

«Однако благодаря минимальному бюджету покупки наиболее популярны у покупателей студии 24-27 кв.м, – замечает эксперт. – На текущий момент в предложении преобладают “классические” прямоугольные студии, но под влиянием высокой конкуренции в сегменте квартир данного типа в новых объектах все чаще встречаются квадратные студии».

С экспертом согласен Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:  «Оптимальная площадь для студий – 27-28 кв.м. Как правило, когда площадь студии превышает 31 кв.м, ее стоимость уже становится сопоставимой с небольшой “однушкой”, и в этом случае клиент скорее остановит свой выбор на однокомнатной квартире».

Игроки рынка отмечают, что на сегодняшний день стоимость студии практически сравнялась со стоимостью комнаты в коммунальной квартире.

При этом по своим характеристикам студия имеет массу неоспоримых достоинств: «В ней вы являетесь хозяином, соседей нет, никто вас не стесняет, – перечисляет Николай Гражданкин.

– Вы живете в новом доме, с новыми коммуникациями, с однородной социальной средой».

Что касается минусов студий, то часть экспертов сходится во мнении, что одним из существенных недостатков является отсутствие стен. «Запахи и звуки быстро распространяются по всей квартире, – отмечает Александр Львович, генеральный директор СК «Навис». – Однако для одинокого человека, равно как и для влюбленной пары, которая все время проводит вместе, это проблемой не станет». 

Генеральный директор ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (входит в Etalon Group) Ирина Онищенко говорит о том, что невозможно объективно сравнивать 28-метровую студию и 40-метровую однокомнатную квартиру.

«Если  же студия и однокомнатная квартира имеют одинаковую площадь, то их приобретение выражает лишь вкусы будущего хозяина: любит ли он классическое разделение пространства на кухню и комнату или является сторонником единого пространства», – отмечает эксперт. 

По мнению же Полины Яковлевой, директора департамента новостроек NAI Becar, квартиры-студии приобретаются лишь в том случае, когда у покупателей не хватает средств на однокомнатную квартиру, так как проживание в таких объектах доставляет дискомфорт.

«Появление студий на рынке произошло ввиду вынужденной ситуации, поэтому в тот период времени они пользовались повышенным интересом со стороны населения, – отмечает эксперт. – Однако, как только стали очевидны их недостатки, интерес резко спал. На сегодняшний день малогабаритные студии площадью 18 кв.

м практически исчезли с рынка, и теперь застройщики делают акцент на однокомнатных и двухкомнатных квартирах».

Выбор в пользу «однушек»

Большинство экспертов считают, что если покупатель рассматривает вариант покупки для себя и располагает необходимой суммой, то нужно приобретать именно однокомнатную квартиру, а не студию. Во-первых, в большинстве случаев однокомнатные квартиры больше по площади.

Во-вторых, они имеют четко разделенные зоны, что обеспечивает большее удобство проживания, особенно если в квартире живет не один человек. В-третьих, такие квартиры имеют большую вариативность в планировке, например, «однушку» зачастую можно превратить в студию, объединив кухню и комнату, а студию в «однушку» превратить обычно не позволяет наличие одного окна.

Также в «однушке» можно использовать кухню как столовую или гостевую комнату, если позволяет метраж.

«При покупке для семьи от двух человек однозначно более комфортным будет проживание в однокомнатной квартире», – говорит Андрей Ильичев, коммерческий директор ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург».

Стоит отметить, что однокомнатные квартиры были и остаются наиболее выгодными с точки зрения инвестиций. При этом эксперты отмечают, что, выбирая между студией площадью 25-26 кв.м и однокомнатной квартирой площадью 30-32 кв.м, потребитель в большинстве случаев выберет второе, даже несмотря на разницу в цене порядка 400 тыс. рублей.

«Для инвестиций однокомнатная квартира лучше студии – спрос на однокомнатные более стабильный, да и стоят они больше, – говорит Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака». – Как правило, выбор между однокомнатной и студией обусловлен вопросом стоимости.

Даже если покупатель планирует проживать в квартире один, однокомнатная будет лучшим выбором».

Спрос не изменился

В середине 2013 года некоторые аналитики рынка говорили о смещении спроса в сторону однокомнатных квартир, однако тенденция не подтвердилась – студии и сегодня продаются высокими темпами на разных стадиях готовности объектов. «Студии по-прежнему пользуются бешеным спросом и раскупаются в первую очередь, – отмечает Александр Львович. – Особенно в проектах с удачной локацией – у станции метро или вблизи крупных транспортных магистралей».

Как объясняет Наталья Агрэ, директор по маркетингу и продажам ООО «КВС», высокий уровень спроса связан с тем, что в условиях нестабильной экономики многие люди хотят вложить деньги в недвижимость, не залезая при этом в долги или ипотеку, ставка по которой достаточно высока. И в этом смысле приобретение студии – самый хороший вариант.

Петр Буслов, руководитель Аналитического центра ООО «Главстрой-СПб», полагает, что в последнее время доля студий в общем объеме спроса на рынке даже немного увеличилась. «Сегодня можно говорить о несущественном изменении (1-3%) в структуре спроса на малогабаритные квартиры в сторону увеличения доли студий», – говорит эксперт.

Досье покупателя

В пресс-службе «Ленстройтреста» отмечают, что общим у малогабаритных квартир является то, что они подходят одиноким людям или молодым семьям, еще не успевшим обзавестись капиталами для покупки двух- или трехкомнатной квартиры.

Также они зачастую используются для сдачи внаем или в качестве временного жилья.

Из-за относительной дешевизны, стабильного спроса и роста цен на малометражные квартиры в Петербурге их, безусловно, легче продать, поэтому такие квартиры многие покупатели рассматривают как инвестиции.

С коллегами согласна Светлана Попова, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»:  «Очевидно, что основными мотивами приобретения малогабаритного жилья являются покупка первого “взрослого” жилья для молодого человека (самостоятельно или при помощи родителей), приобретение жилья для пожилых родителей, покупка первого жилья в Петербурге, инвестиционные цели».

Таким образом, квартиры-студии зачастую приобретаются как первое, базовое жилье с дальнейшими планами по улучшению жилищных условий. Студии часто становятся первой собственной квартирой для молодых семей, иногородних студентов и т.п. Многие покупают их своим пожилым родителям, которым проще ухаживать за небольшой жилплощадью.

Также небольшая доля студий покупается с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. «Студия – это жилье для активных людей, не планирующих много времени проводить дома, – говорит Александр Львович. – Покупатель студий – человек, живущий активной и насыщенной жизнью.

Учеба, работа, культпоходы, вечеринки с друзьями – для покупателя студии важно быстро передвигаться, успевая по пути “заскочить” домой». 

Но, безусловно, с появлением семьи и детей приоритеты горожан меняются, студия становится тесной. Поэтому основными покупателями однокомнатных квартир зачастую являются молодые пары, планирующие в будущем рождение ребенка. Также часть покупок «однушек», безусловно, совершается с инвестиционными целями.

Что почем

Цена квадратного метра в студиях обычно выше, чем в однокомнатных квартирах. Разница в среднем составляет от 5 до 20%. Именно поэтому стоимость однокомнатной квартиры выше студий зачастую только на 15%. 

Ольга Трошева отмечает, что малогабаритные квартиры являются самыми ликвидными на рынке. Они могут показать рост стоимости от старта проекта до его завершения на уровне 25-30%, а в некоторых случаях и до 50%.

Сегодня, по данным «Петербургской Недвижимости», на старте продаж при условии единовременной оплаты квартира-студия от застройщика с положительной репутацией обойдется в пригородной черте в сумму от 1,5 млн рублей, в обжитых районах города – от 2-2,3 млн рублей.

«Однушку» в объекте, возводимом застройщиком с положительной репутацией, и с разрешительной документацией можно приобрести по цене от 1,844 млн рублей. 

Несколько другие данные приводит Елена Беседина, директор по продажам O2 Development. «На сегодняшний день на рынке представлены и студии порядка 20 кв.м по цене от 1,2 млн рублей, и студии порядка 35 кв.м по цене примерно 2,2 млн рублей.

Более того, квартиры-студии в районе метро “Девяткино” на 1,3-1,4 млн дешевле аналогичных квартир в городской черте.

На границе города и области студии пользуются большой популярностью, и многие работающие там застройщики увеличивают их количество до 80%».

Екатерина Сахарусова

Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate:

Малогабаритные квартиры на рынке массового жилья на сегодняшний день являются самым востребованным предложением. Это хорошо видно при выводе на рынок нового жилого комплекса: студии и однокомнатные квартиры разбираются всегда в первую очередь. 

С точки зрения покупателя, который планирует в дальнейшем сдавать приобретенную квартиру в аренду, более привлекательна покупка студии, поскольку ее стоимость может быть на 30% ниже, а ежемесячная арендная ставка будет различаться незначительно: на 2-3 тыс. рублей.

Студии востребованы у студентов, пожилых людей или просто одиноких людей, приобретающих жилье для себя. Молодым парам, которые в перспективе планируют завести детей, студия уже не очень подходит.

С другой стороны, если средства ограничены, то хорошую студию с удачной планировкой подобрать можно.  

На рынке присутствует мнение, что спрос на студии в проектах эконом-класса снижается. По моему опыту, это не так. Студии всегда распродаются в первую очередь, а срок экспозиции тех проектов, которые увеличивают в квартирографии число малогабаритных квартир, меньше. В краткосрочной перспективе ситуация не изменится. 

Елена Беседина, директор по продажам O2 Development:

Очевидным преимуществом и квартир-студий, и однокомнатных квартир является их относительная доступность. В частности, студии на сегодняшний день – самый недорогой тип жилья, не считая рынка комнат. Приобрести квартиру площадью 20 кв.

м можно по цене от 1,2 млн рублей.

По стоимости такая квартира сравнима с автомобилем среднего класса, при этом студия как наиболее ликвидное жилье является активом, с помощью которого можно не только вернуть, но и значительно приумножить вложения.

Маленькая площадь – это, пожалуй, единственный серьезный недостаток студий, но то же самое можно сказать и про небольшие однокомнатные квартиры. Студии идеальны для индивидуального проживания, а если в семье есть или планируется ребенок, конечно, лучше выбрать однокомнатную квартиру.

В плане инвестиций оба варианта хороши в зависимости от цели: для последующей перепродажи выгоднее взять студию, для сдачи в аренду – однокомнатную квартиру. Разница в арендной стоимости данных типов квартир небольшая, порядка 4-5 тыс.

рублей в месяц, поэтому люди готовы жертвовать данной суммой ради более комфортного проживания.

Светлана Попова, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»:

Как правило, самые недорогие студии – скорее альтернатива покупке комнаты в коммунальной квартире.

 Их приобретают, когда на самую недорогую однокомнатную квартиру денег совсем не хватает, или если самая недорогая из доступных «однушек» – неприемлемого качества.

 Для такой группы покупателей  и предлагаются студии в домах, расположенных в  районах с относительно неблагоприятной транспортной ситуацией (далеко от станций метро). 

Но есть группа квартир-студий, которые покупаются как альтернатива однокомнатным квартирам. Речь идет о студиях в домах, расположенных в очень популярных и престижных районах и локациях. Молодые люди, для которых местоположение дома важнее, нежели количество комнат, зачастую вместо однокомнатной квартиры в пригороде выбирают студию у станции метро. 

Если квартира приобретается с инвестиционными целями, а особенно для последующей сдачи в аренду, то зачастую выгоднее покупать студию, так как  арендная плата студии и однокомнатной квартиры практически сопоставимы, но студия все же стоит дешевле.

Источник: https://www.bkn.ru/Arkhiv/BKN_Daily/3097-Studiia_vs_odnushka_chto__vybrat.html

Ссылка на основную публикацию